افراز ملک توسط دادگاه

افراز ملک توسط دادگاه به همراه نکات ریز حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری ، وکلای فرنام داد :

افراز چیست؟

افـراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا است. در فرضی که بین شرکا توافق برای تقسیم وجود نداشته باشد. رسیدگی به افراز در وهله اول بر عهده اداره ثبت اسناد و املاک است. و در برخی موارد دادگاه‌های عمومی صالح برای رسیدگی به تقاضای افراز هستند .

در افراز املاک تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر در ملک شریک باشند .

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هریک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند. پس از دریافت پاسخ استعلام و تشکیل جلسه رسیدگی دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر می‌نماید .

نحوه تشخیص قابل افراز بودن ملک

کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک اظهار نظر می نماید.
در صورت قابل افراز بودن ، در خصوص نحوه تقسیم و میزان هزینه هر یک از مالکین نظریه خود را تقدیم می کند .
اگر نظر کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک می‌دهد.

اگر نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه کارشناس در خصوص نحوه افراز ملک اعتراضی نداشته باشند. دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هریک از مالکین مشخص کرده است حکم به افراز صادر می‌نماید.

در صورتی که مالکین نسبت به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند. دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص می‌کند.
نکته بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند. تا در زمان اجرای حکم تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه‌های ثبتی و صورت مجلس های موجود تعارض ایجاد نشود.

طرفین دعوا

شریک مشاعی متقاضی افراز درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم می کند. و زمانی که غایب یا محجور در ملک شریک باشند .باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور طرح دعوا شود .

مرجع صالح برای رسیدگی

افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب می‌شود و در حالت عادی افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. و درخواست افراز مستقیماً به اداره ثبت داده می‌شود به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است. و یا بین شرکای محجور یا غایب مفقودالاثر است. دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می نماید.

نحوه اجرای حکم

حکم افراز ملک جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارد.

متقاضی حکم صادر شده افراز ملک توسط دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم می کند بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلق به ثبت و بهای دفترچه سند مالکیت پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال و نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشائی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ثبت می رساند و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال می دارد .

تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز

تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز در این است که در صورت تفکیک حالت اشاعه از بین نمی‌رود. و همه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود شریک مشاعی هستند. اما در افراز ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود .

وکیل فروش ملک مشاع : افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت. اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام گیرد و صرف درخواست یکی از مالکین مجوز تفکیک ملک نخواهد بود .

نکته : چنانچه تقسیم باعث شود تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت خود را از دست دهد افراز ممنوع است. اگر چه شرکا به این امر راضی باشند.

مدارک لازم و نحوه اقدام

کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیدند و سند رسمی دارند بایستی در درخواست افراز ارائه شود.
همچنین اگر ملک مشاعی موروثی باشد. یعنی ملک به ارث رسیده باشد گواهی انحصار وراثت نیز باید به همراه دادخواست ارائه گردد .

در افراز ملک توسط دادگاه ، ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود. با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته خواهد شد.

نقشه تفکیکی که مستند حکم دادگاه است باید قبل از صدور رای به تایید شهرداری مربوطه برسد. و شهرداری انطباق نقشه تفکیکی را با طرحهای جامع تفصیلی و یا هادی تایید نماید. بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال ۱۳۸۳ افراز و تفکیک اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام می شود صورت گیرد.