تخلیه ملک و نکاتی که باید بدانید

مشاوره حقوقی تخلیه ملک با وکیل متخصص امور ملکی – وکلای فرنام داد :  تخلیه ملک مسئله ای است که در خصوص املاک استیجاری مطرح می شود. بنابراین نمی توان در خصوص اموال غیرمنقول که به طرقی غیر از اجاره به تصرف غیر قانونی در آمده است درخواست تخلیه ملک نمود.

تخلیه ملک نیز مشمول دو نوع دستور تخلیه و حکم تخلیه است. این دو مفهوم در حقوق مدنی دو مفهوم مشابه اما مجزا هستند. مشاوره حقوقی تخلیه ملک در راستای این امر شما را راهنمایی می نماید تا بتوانید یک دادخواست صحیح تنظیم نموده و حقوق خود را به نحو مطلوب مطالبه کنید.

دعاوی تخلیه ملک

تخلیه ملک، عنوان دعوایی است که توسط موجر به عنوان خواهان، علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می شود، همانطور که از معنای لغوی و مفهوم این اصطلاح پیدا است، موجر (مالک ملک) قصد دارد در نتیجه این درخواست، ملک را از مستاجر پس گرفته و تسلط خود را بر منافع ملک به دست آورد.

وکیل تخلیه ملک : قوانین مربوط به تخلیه ملک پیرو دو قانون هستند. اول قوانین مربوط به سال 1356 و دیگری قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در سال 1376 هر دو این قوانین روابط میان طرفین قرارداد اجاره را مورد توجه قرار داده اند و در برخی از بندهای موجود و بخصوص مرجع صالح برای رسیدگی، تفاوت هایی با یکدیگر دارند. در ادامه به بررسی تخلیه ملک طبق قوانین موجود می پردازیم.

موارد تخلیه ملک

طبق هر دو قانون فوق، درخواست تخلیه ملک اعم از دستور یا حکم تخلیه باید مبتنی بر یکی از مسائل ذیل باشد:

• مدت زمان اجاره تمام شده و مستاجر، ملک استیجاری را تخلیه نمی کند.
• مستاجر به مدت سه ماه کامل از پرداخت اجاره بها به موجر خودداری کرده است.
• مسـتاجر بر خلاف تعهدات موجود در قرارداد اجاره عمل نموده باشد.
• مستاجر از ملک مربوطه استفاده غیر متعارف یا نامشروع نماید.

در این شرایط طبق قوانین موجود سه مرجع برای رسیدگی به اختلافات طرفین وجود دارد. قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 76 تنظیم شده اشت باید به دادگاه مراجعه کنند اما برای قراردادهایی که از سال 76 به بعد تنظیم شده بنابر شرایط خاصی می توان به دادگاه، شورای حل اختلاف یا دوایر اجرای ثبت مراجعه شود.

برای قراردادهای رسمی که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده اند می توان به همین دفاتر مراجعه کرده و در مدت زمان کمتری حکم تخلیه را دریافت نمایید. دستور تخلیه صرفاً توسط دادگاه بررسی می شود و در اغلب موارد نیز مشمول املاک تجاری است. شورای حل اختلاف هم به درخواست مذکور رسیدگی می کند اما در بیشتر موارد برای رسیدگی به درخواست هایی انتخاب می شود که موضوع مورد نظر مربوط به ملک مسکونی است و قرارداد اجاره نیز به صورت عادی تنظیم شده است.

دستور تخلیه یا حکم تخلیه

دستور تخلیه بدون اینکه حق اعتراضی برای مستاجر باقی بگذارد به تخلیه ملک منجر می شود. در این شرایط مستاجر تنها 72 ساعت وقت دارد تا ملک را تخلیه کند در غیر این صورت اجرای احکام دادگاه وارد عمل شده و ملک را تخلیه می کند؛ گرفتن دستور تخلیه از دادگاه هم چیزی در حدود یک هفته زمان می برد. بنابراین موجر می تواند به راحتی قصد و هدف خود را در خصوص تخلیه ملک عملی نماید.

در این شرایط مستاجر حق اعتراض و درخواست تجدیدنظر خواهی ندارد و اگر مدعی حقی بر ملک مربوطه است (همانند ادعای تمدید اجاره یا جعلی بودن مدارک موجر) باید در زمان رسیدگی به حکم مربوطه این موارد را اثبات کند و در صورت اثبات بخشی از ادعای خود هم می تواند توقف عملیات اجرایی را درخواست نماید. دراین خصوص وی باید از قوانین مربوط به دادرسی فوری بدون ورود به ماهیت دعوا استفاده نماید و ادعای خود را در دادگاه مطرح کند.

در مقابل با حکم تخلیه روبرو هستیم. این حکم در اغلب موارد توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و بیشتر مشمول تخلیه اموال مسکونی است. پروسه رسیدگی به این موضوع طولانی تر بوده و احتمال درخواست اعتراض و تجدیدنظر هم مهیاست. بنابراین فرد باید مدت زمان بیشتری را جهت تخلیه ملک صرف کند.

استفاده از وکیل

نکته ای که در مشاوره حقوقی تخلیه ملک باید مدنظر داشته باشید این است که فرد به عنوان موجر باید مبلغ پیش یا ودیعه را به حساب دادگاه واریز نماید. یا سند موجهی که نشان دهد مبلغ ودیعه را به مستاجر بازگردانده است ضمیمه دادخواست شود. تا دادگاه به درخواست شما رسیدگی کند. در غیر این صورت دادگاه تا زمان سپردن مبلغ مذکور در صندوق دادگاه از بررسی درخواست شما خودداری می کند. جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکیل ملکی تماس بگیرید.