مشاوره حقوقی دعوای خلع ید

مشاوره حقوقی و نکات مهم درباره دعوای خلع ید : خلع ید چیست؟ اگر ملکی اعم از زمین ، خانه ، آپارتمان یا مغازه که دارای سند رسمی است به صورت غیرقانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد کسی که سند مالکیت به نام وی است می تواند برای تخلیه ملک دعوای خلع ید مطرح نماید.

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنها است تقدیم کنند.

طرفین دعوا

مالک ملک می‌تواند به عنوان( خواهان) علیه متصرف غیر قانونی ملک به عنوان (خوانده) اقامه دعوا کند و از دادگاه رفع تصرف غیرمجاز خوانده را به همراه تحویل ملک تقاضا نماید.

مرجع صالح به رسیدگی

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی کلیه دادخواست های راجع به اموال غیر منقول باید در دادگاه محل وقوع مال مطرح شود .

نحوه اجرا رای

بعد از اینکه حکم خلع ید قطعی شد مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی اجراییه صادر و به متصرف ابلاغ می‌شود.
که ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به خلع ید اقدام کند .

در صورت تداوم تصرف از سوی محکوم علیه؛ اجرای احکام از طریق ضابطین قضایی اقدام به تخلیه می نماید.

خلع ید دارای چهار رکن اساسی می باشد که عبارت است از :

1. مالکیت رسمی خواهان بر ملک .
2. غیر منقول بودن مال مورد تصرف.
3. احراز تصرف خوانده بر ملک .
4. غیر قانونی بودن تصرف متصرف.

• نکته : دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است.

اولین شرط طرح دعوای خلع ید این است که خواهان مالک رسمی ملک باشد بنابراین در املاکی که ثبت نشده است ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز مطرح شود.

• نکته: بازداشت و یا در رهن بودن ملک مانع استماع دعوای خلع ید نخواهد بود .
• نکته: طرح دعوای خلع ید در دادگاه حقوقی مانع شکایت کیفری به عنوان رفع تصرف عدوانی نمی باشد.

اگر مبنای تصرف خوانده قراردادی باشد که مهلت آن به اتمام رسیده ، متصرف متعهد به تخلیه ملک است و به جای دادخواست خلع ید باید دعوای تخلیه ید تقدیم شود.

اجرای حکم خلع ید

اجرای حکم خلع ید از ملک منوط به تخلیه و تحویل ملک است ولی در برخی موارد از جمله در مورد املاک مشاعی دادگاه فقط ملک را تخلیه می کند اما به هیچ یک از مالکین مشاعی ملک را تحویل نمی‌دهد.

در ضمن همراه با دادخواست خلع ید می توان الزام متصرف به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را نیز از دادگاه مطالبه نمود.

در دعوای خلع ید املاک مشاعی بهتر است که دعوا علیه همه شرکا مطرح شود. اگر بین مالکین مشاع تقسیم نامه وجود داشته باشد نمی‌توان دادخواست خلع ید مطرح کرد.

اگر متصرف در ملک بدون اذن مالک اقدام به ساخت بنا و یا کاشت درخت کرده باشد. حتی با صدور حکم خلع ید نیز نمی توان اقدام به تخریب بنا و یا قطع درخت ها کرد. و خواهان باید در زمان دادخواست خلع ید ؛ قلع و قمع بنا و قطع اشجار را نیز مطالبه کند .

به عبارت دیگر اجرای حکم خلع ید منوط به قلع و قمع بنا و یا قطع اشجار است. و تا قبل از آن حکم تخلیه اجرا نمی‌شود. اگر متصرف در ملک با اجازه مالک اقدام به ساخت بنا یا کاشت درخت نموده باشد. نمی‌توان حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و یا قطع درختان را صادر کرد زیرا متصرف قانوناً مالک بنا و یا درختان است.

نکته مهم

اگر برای دادگاه محرز شود فردی که ملک را تصرف کرده است بدون سوء نیت و بر اثر اشتباه محاسباتی بنا را ساخته و یا درخت قرص کرده است و میزان ضرری که در نتیجه قلع و قمع به متصرف وارد می‌شود بیشتر از ضرر مالک است در صورت موافقت متصرف و پرداخت قیمت زمین به مالک؛ دادگاه حکم به خلع ید نمی‌دهد.بلکه حکم پرداخت قیمت زمین توسط متصرف و اصلاح سند به نام متصرف صادرمی‌کند .

چنانچه مالک ملک فوت کند هر یک از ورثه می‌توانند به طرفیت سایر وراث که در ملک تصرف دارند دادخواست خلع ید تقدیم کنند‌.

اگر شخصی به صورت رسمی مالک منافع ملک باشد و شخص دیگر به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کند مالک منافع ملک می تواند دعوای خلع ید را علیه متصرف غیر قانونی مطرح کند . به طور مثال : مستاجری که قرارداد اجاره رسمی در دست دارد حق دارد علیه متصرف غاصب طرح دعوای خلع ید نماید.

وکیل خلع ید

با توجه به این که پرونده های ملکی از ظرافت و حساسیت بالایی برخوردارند . عاقلانه ترین کار بهره بردن از تجربیات وکیل متخصص خلع ید است. زیرا وکیل ملکی متخصص با تجربیات خود در امور ملکی می تواند به بهترین نحو از حق موکل خود دفاع کرده و نتیجه مطلوب حاصل شود.

نکاتی که باید راجع به خلع ید بدانید

مطمئناً پرونده های ملکی از طولانی ترین و دشوارترین پرونده های مطروحه در دادگاه می باشد برآن هستیم تا در ضمن مشاوره حقوقی خلع ید نکاتی مفید بیان داریم:

1. دعوی خلع ید در خصوص اموال مشاع هم مطرح می شود. در این خصوص شریک مال مشاع باید نسبت به خلع ید توسط شریک مشاعی طرح دعوا کند که در این صورت از تمام مال مشاعی خلع ید به عمل می آید.
2. خواهان می تواند همزمان با طرح دعوی خلع ید، قرار توقف اقدامات متصرفانه را نیز از دادگاه بخواهد.
3. تخلیه ید، تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، دعاوی غیر مالی هستند اما خلع ید دعوی مالی است و هزینه دادرسی با توجه به قیمت منطقه ای ملک محاسبه می شود.
4. حکم راجع به تصرف عداونی به محض صدور قابل اجراست اما در خصوص دعوی خلع ید نیاز به قطعی شدن دارد.
5. تمام دعاوی فوق قابلیت تجدیدنظرخواهی دارند.