نکاتی درباره الزام به فک رهن

نکاتی درباره الزام به فک رهن با وکلای فرنام داد :

فک رهن چیست؟

دعوای الزام به فک رهن در سه حالت قابل تصور می باشد.

فرض اول

ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است در رهن قرار داده باشد.
در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحاً به وی راهن گفته می شود تمامی اقساط و بدهی خود را می‌پردازد.
اما طلبکار (بانک یا هر شخص دیگر) ملک را فک رهن نمی کند می توان دادخواست الزام به فک رهن را مطرح نمود .

فرض دوم

حالت دیگر زمانی است که مالک؛ ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می‌کند. و متعهد شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ملک را از رهن خارج کند. ولی در موعد مقرر موفق به این کار نمی شود.
در این مورد خریدار که بابت خارج نشدن ملک از رهن زیان می‌بیند می‌تواند طی دعوای الزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام نماید.

فرض سوم

حالت سومی هم وجود دارد و آن زمانی است. که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت، ملک در رهن بانک قرار گرفته و سازنده متعهد شده باشد. که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند.

در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذی نفع دیگری می‌تواند علیه سازنده درخواست الزام به فک رهن را تقدیم مرجع قضایی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

از آنجا که فک رهن در خصوص املاک غیر منقول قابل طرح است. و مطابق قانون کلیه دعاوی راجع به اموال غیر منقول باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود . در نتیجه دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای الزام به فک رهن دادگاه محل وقوع ملک در رهن است.

طرفین دعوا

در دعوای نکاتی درباره الزام به فک رهن خواهان شخصی است. که خواستار فک رهن می باشد. خوانده عبارت است از شخصی که قانوناً و یا بر اساس یک قرارداد متعهد به فک رهن شده است و نیز مالک رسمی ملک می باشد.

اگر تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیر از بانک مرتهن باشد. اکثر محاکم معتقدند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان احد از خوانندگان نیست. و دادخواست صرفاً به طرفیت متعهد و مالک باید طرح شود. اما برخی با این نظر مخالف هستند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خوانندگان مطرح شود.

نحوه اجرای رای

در صورتی که محکوم علیه ، ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ اجراییه از اجرای حکم خودداری کند طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند از دادگاه توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را تقاضا کند. و از محل فروش اموال محکوم علیه فک رهن انجام می‌شود.

در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد محکوم له خود می تواند اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار و فک رهن کند و سپس بدون آنکه نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده بابت فک‌رهن اقدام نماید .

اگر محکوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه است می‌تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر نموده و هزینه‌های فک رهن را پرداخت کند.

نکاتی مهم درباره الزام به فک رهن

1. نکاتی درباره الزام به فک رهن می تواند به استناد قرارداد بیع و یا قرارداد مشارکت در ساخت و امثال آن باشد.
2. خواسته الزام به فک رهن باید به صورت صریح در دادخواست ذکر شود نمی‌توان به ذکر عناوینی همچون الزام به رفع موانع انتقال سند رسمی اکتفا کرد.
3. اگر شخصی طی یک قرارداد تعهد به فک رهن ملک نموده باشد. و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود. محکوم له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
   به عنوان مثال: اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت سازنده و یا مالک متعهد به فک رهن ملک شده باشد. و با وجود حکم قطعی امکانِ فک رهن میسر نگردد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید.
4. باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد نمی‌توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را درخواست کرد. در این خصوص رویه‌ دادگاه ها متفاوت است. برخی از محاکم معتقدند ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم شود. و پس از فک رهن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود.
   اما برخی دیگر از محاکم تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سندرسمی را می‌پذیرند.
5. از آنجا که خواسته‌های فک رهن ، اخذ پایانکار و اخذ صورت مجلس تفکیکی همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشاء واحدی هستند می‌توانند در یک دادخواست به صورت همزمان مطرح شوند.
6. اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت غیرقانونی تنظیم شده است باید دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.
7. اگر شخصی قبل از اینکه دعوای فک رهن را مطرح کند بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت فک رهن را ندارد.
8. برخی از محاکم که در اقلیت هستند. معتقدند فک رهن از مقدمات و لوازم تنظیم سند رسمی است. و صرف دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی و محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی جهت الزام وی به فک رهن کافی است و نیازی به طرح دادخواست جداگانه تحت عنوان الزام به فک رهن نیست .
   اما اکثریت محاکم با این نظر مخالف بوده و قائل به تقدیم دادخواست فک رهن به صورت مستقل هستند.
9. مواردی که فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند رضایت مرتهن (طلبکار) را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن به عنوان مقدمه انتقال سند نیست. در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می‌کند و مالکیت ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل می شود .
10. دادخواست الزام به فک رهن نسبت به ملکی که در بازداشت است بلامانع است و مغایر با ماده ۵۶ قانون اجرای احکام نمی باشد.

وکیل الزام به فک رهن

همانطور که ملاحظه کردید نکاتی درباره الزام به فک رهن همانند سایر دعاوی حقوقی از حساسیت بالایی برخوردار است و اشکالی کوچک در پرونده ممکن است خسارات مالی فراوانی را برای شخص به دنبال داشته باشد.

در چنین شرایطی بهتر است که از مشورت با وکیل متخصص امور ملکی غافل نبوده و از از تجربیات وی در این زمینه بهره ببرید.
درصورت نیاز به وکیل امور ملکی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد تماس حاصل نمایید.