وکیل ابطال سند رسمی + 2 نکته مهم

وکیل ابطال سند رسمی انتقال  : سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق و یا سند قطعی غیر منقول هم گفته می‌شود. در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد و پس از آن که با امضای طرفین رسید خلاصه معامله به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌شود. تا در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک انتقال مالکیت ثبت شود.

دعوی ابطال سند رسمی انتقال به اسباب مختلفی قابل طرح است به عبارت دیگر موجبات ابطال سند رسمی ملک بسیار متعدد و متنوع است .

اکنون می خواهیم در این مطلب به مهمترین آنها اشاره نماییم :

خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله موضوع سند باشد:

عدم تحقق شرایط صحت قرارداد رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است. به عنوان مثال : عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله ، جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضای فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال پایه‌های سند را مخدوش می‌کند.

فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است . ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است. ابطال رای هیات موضوع ماده ۱۴۷ قانون ثبت دلایل دیگر برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند.

طرفین دعوا در ابطال سند رسمی انتقال

خواهان دعوا کسی است که مدعی بی‌اعتباری سند است.
در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد. طرف دیگر معامله خوانده دعوا خواهد بود اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد دو طرف سند رسمی انتقال خواندگان دعوا هستند.

اگر پس از ثبت سند مورد نظر انتقالات دیگری هم انجام شده باشد. دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همه ایادی قبلی مطرح شود و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود.

چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی موجب تعارض اسناد می‌گردد. در این دعوا نیازی به طرف دعوا قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده نیست.

دعاوی مربوط به املاک و حقوق مربوط به آنها از جمله دعاوی ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود .

در مواردی ابطال سند رسمی انتقال مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاههای عمومی نباشد در این موارد باید دادخواست در مرجع صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم گردد .

نحوه اجرا رای ابطال سند رسمی

پس از قطعی شدن رای مرجع قضایی برای ذینفع گواهی قطعیت رای صادر می کند. با ارائه حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذینفع رئیس اداره ثبت موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می نماید .

متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می‌دهد.

در پیش نویس سند مالکیت جدید علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود.

اگر بر اساس سند رسمی انتقال سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد. به تبع ابطال سند انتقال ، سند مالکیت نیز باطل می شود.

در مورد سند باطل شده اداره ثبت بخش نامه‌ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می‌کند. تا از معامله با آن جلوگیری شود همچنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ثبت ارائه شود آن را باطل می کند .

نکته 1:

دادگاه حتماً باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرفین حکم صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد .

نکته 2:

چنانچه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره سند، شماره پلاک ثبتی ملک قید شود. و یا شماره سند اشتباه درج شود به دلیل آن که خواسته اولیه به درستی مطرح نشده است. موجب رد دعوا می شوند.

طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی فاقد وجاهت قانونی است .
اگر ملک موضوع دعوای ابطال سند انتقال بعداً تفکیک شده باشد. علاوه بر سند انتقال باید حکم ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه صادر شود .

در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی طرف دعوی قرار گیرند. مگر اینکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم مشاعی یکی از مالکین باشد .

ابطال سند رسمی چگونه امکانپذیر است؟

ابطال سند رسمی در موارد قانونی امکانپذیر است و به دنبال آن اعتبار سند مذکور نیز از بین می رود. اسناد و در راس آن سند رسمی به عنوان مهم ترین ادله ی اثبات مالکیت شناخته می شود و در دعاوی مربوطه به عنوان یک سند قطعی مورد تایید است. به طوری که دارنده ی آن می تواند از حقوق خود دفاع نموده و حق مالکیت خود را به اثبات برساند. همچنین به دلیل اعتبار بالای سند رسمی، حق مالکیت دارنده ی آن محرز است و به رسمیت شناخته می شود.

همانطور که می دانید سند رسمی بر اساس پاره ای شرایط قانونی تنظیم می شود و اعتبار آن از این طریق شکل می گیرد. حال شرایطی را در نظر بگیرید که سند رسمی بر اساس موازین قانونی تنظیم نشده و یا از اساس جعلی است. به نظر شما چنین سندی قابل ابطال است؟ آیا از چگونگی ابطال آن اطلاعی دارید؟ در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.

دلایل ابطال سند رسمی

سند به عنوان یک ادله ی رسمی و معتبر از ارزش و اهمیت خاصی برخوردار است. شما به وسیله ی سند رسمی می توانید در مراجع رسمی و قضایی حق مالکیت خود را به اثبات برسانید و از آن دفاع کنید. همچنین سند قابلیت اجرایی دارد و مفاد آن لازم الاجراست. تمامی این موارد سند را در ردیف مهم ترین و اصلی ترین ادله ی اثبات قرار می دهد و در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد است.

با توجه به ماده ی 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. با توجه به این ماده قانونی، اسناد عادی در مقایسه با اسناد رسمی از رسمیت و اعتبار کمتری برخوردارند و چندان قابل استناد نیست.

دعوی ابطال سند رسمی در شرایطی مطرح می شود که سند یکی از شرایط زیر را دلرا باشد:

• سند رسمی به صورت جعلی تنظیم شده است. سند رسمی جعلی فاقد عناصر قانونی لازم است و فاقد اعتبار شناخته می شود. در چنین شرایطی می توان از طریق دادگاه تقاضای ابطال آن را مطرح نمود.
• معامله بدون قصد و رضایت طرفین آن شکل گرفته و اصطلاحا معامله از نوع صوری است. برای مثال: شرایطی را در نظر بگیرید که طرفین به قصد فرار از دین اقدام به معامله نموده و متعاقب آن سند رسمی تنظیم شده است. چنین سندی فاقد اعتبار و رسمیت است و می توان برای ابطال آن اقدام نمود.

هرگاه سند رسمی به دنبال معامله معارض تنظیم گردد می توان برای ابطال آن اقدام نمود. معاملات معارض در شرایطی تعریف می شوند که با یکدیگر در تعارض قرار دارند. برای مثال: اگر شخصی یک ملک را به چندین نفر به صورت همزمان بفروشد، معامله معارض نامیده می شود. در این صورت معامله ای که بر سایر معاملات مقدم است و اول صورت پذیرفته به عنوان معامله صحیح و قانونی شناخته می شود. در نتیجه سند رسمی مربوط به این معامله صحیح و قانونی است. در ادامه معاملاتی که با معامله ی اول در تعارض قرار دارد و به دنبال آن صورت پذیرفته باطل است. به همین دلیل سند رسمی مربوط به این دسته از معاملات فاقد اعتبار قانونی شناخته می شود و می توان برای ابطال آن اقدام نمود.

هرگاه سند رسمی به رسم امانت و به جهت تضمین انجام کار به دست دیگری سپرده شود و شخصی که سند را به امانت گرفته بدون جهت قانونی سند را به نام خود برگرداند، می توان تقاضای ابطال سند رسمی را مطرح نمود. چنین اسنادی در حکم امانت و تضمین هستند و به صاحب اصلی آن تعلق دارند. در نتیجه پس از انجام کار به صاحب اصلی آن بازگردانده می شوند.

فقدان شرایط اساسی صحت تنظیم قرارداد و سند رسمی نیز یکی دیگر از دلایل تقاضای ابطال سند رسمی است. هرگاه سند رسمی بدون شرایط قانونی مندرج در قانون مدنی تنظیم شود و یا اصل قرارداد با مشکل مواجه باشد، ابطال سند رسمی امکانپذیر است. برای مثال: عدم تطابق شرایط تنظیم سند و مندرجات قانونی آن با قوانین ثبتی و قانون مدنی می تواند موجبات ابطال سند رسمی را امکانپذیر سازد.

مراحل ابطال سند رسمی

هریک از ذینفعان می توانند برای دعوی ابطال سند رسمی اقدام نمایند. هرگاه صاحب سند و هریک از ذینفعان تشخیص دهند که سند مذکور قابل ابطال است می توانند دعوی ابطال سند رسمی را آغاز نمایند.

مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعاوی ابطال سند رسمی حسب مورد متفاوت است. در رابطه با اموال غیرمنقول، دادگاه صالح محل وقوع ملک به عنوان مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به دعوی شناخته می شود. در خصوص اموال منقول، دادگاه محل سکونت خوانده، مرجع قضایی صالح است.

هرگاه شخصی خواهان آغاز دعوی ابطال سند رسمی است، ابتدا بایستی از طریق دفاتر خدمات قضایی ت ابطال سند رسمی را به ثبت برساند. این دادخواست بایستی بر اساس ادله و دلایلی تنظیم شود که جهات قانونی ابطال سند رسمی را تایید می کند. در غیر این صورت دادخواست شما فاقد ادله ی کافی شناخته می شود و امکان رد آن وجود دارد. شما در خصوص این مساله می توانید با وکیل متخصص و باتجربه در حوزه ی امور ملکی مشاوره نموده و اطلاعات کافی کسب نمایید.

در ادامه شما بایستی منتظر جلسات رسیدگی در دادگاه صالح باشید. پس از برگزاری جلسات دادگاه شما می توانید دفاعیات خود را در این زمینه ارائه دهید و در نهایت اگر جهات ابطال سند رسمی توسط دادگاه احراز گردد، حکم ابطال سند رسمی صادر خواهد شد.

ارائه مشاوره حقوقی

سند رسمی به عنوان معتبرترین و اصلی ترین ادله ی اثبات مالکیت شناخته می شود و بر هر ادله ای ارجح است. علی رغم این موضوع هرچند سند رسمی از قطعیت قانونی برخوردار است ولی تحت شرایط خاصی قابل ابطال است. این موضوع به منزله ی تزلزل و بی اعتباری سند رسمی نیست و صرفا به منظور حفظ حقوق افراد و جلوگیری از تضییع حقوق آنها شکل گرفته است.

وکیل متخصص ابطال سند رسمی انتقال

با توجه به توضیحات فوق متوجه می شویم که پرونده های ابطال اسناد رسمی از حساسیت و اهمیت بالایی برخوردار هستند. پس در نتیجه استفاده از وکیل متخصص امور ملکی می تواند از ضرر و زیان احتمالی اشخاص جلوگیری نماید. به همین دلیل در صورت نیاز می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد تماس حاصل فرمایید.

انتخاب وکیل متخصص و باتجربه می تواند ضمن ارائه ی یک مشاوره حقوقی دقیق و جامع، نکات و جزئیات مفیدی در اختیار شما قرار دهد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید.