بایگانی دسته ی امور ملکی

توضیحاتی چند در رابطه با فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط ، با وکلای فرنام داد :  با توجه به افزایش قیمت مسکن و عدم توانایی بخشی از افراد جامعه در پرداخت ثمن معامله به طور کامل و همچنین تامین بخشی از سرمایه سازنده برای ساخت یکی از اقدامات معمول پیش فروش آپارتمان می باشد. لکن عدم پرداخت به موقع اقساط توسط خریدار موجب بروز مشکلاتی برای پیش فروشنده خواهد شد. که در ادامه توسط وکیل متخصص در امور ملکی به راه کار های قانونی موجود خواهیم پرداخت جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.

نکات مهم فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط

در پیش فروش آپارتمان معمولاً ثمن قرارداد به صورت اقساطی به پیش فروشنده پرداخت خواهد شد. اقساطی بودن ثمن قرارداد از طرفی موجب بالا بردن قدرت خرید پیش خریداران می‌گردد. اما از سوی دیگر پیش فروشنده را با خطر عدم پرداخت اقساط مواجه می نماید .

دو طرف می توانند برای تاخیر در پرداخت اقساط یا ثمن املاک پیش فروش شده وجه التزامی قرار دهند. همچنین ممکن است پیش فروشنده در قرارداد شرط کند که عدم پرداخت به موقع بهای قرارداد موجب ایجاد حق فسخ برای او خواهد بود.

با این حال در بسیاری از قراردادهای پیش فروش چنین شرایطی درج نمی شود. قانون برای حمایت از پیش فروشنده در این موارد ترتیبی را در نظر گرفته که بر اساس آن پیش فروشنده حق خواهد داشت قرارداد را فسخ کند.

در شرایطی که خریدار اقساط قرارداد پیش فروش پرداخت نکند. ، پیش فروشنده باید موضوع عدم پرداخت اقساط را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند پیش فروش اعلام نماید.

دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته پیش خریدار را احضار نموده تا طی یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام کند.در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

پس از آنکه پیش فروشنده اقدام به فسخ قرارداد نمود می تواند دادخواست تایید فسخ قرارداد را به دادگاه صالح تقدیم کند.

طرفین دعوا

این دعوا را پیش فروشنده به طرفیت پیش خریدار مطرح می نماید. به بیانی دیگر پیش فروشنده خواهان دعوا و پیش خریدار خوانده می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تاکنون آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

باید توجه داشت که رای دادگاه در این خصوص فقط جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نخواهد شد .
با توجه به تشریفات تعیین شده در قانون برای اعمال حق فسخ توسط پیش فروشنده این حق فسخ صرفاً زمانی موضوعیت دارد. که سند رسمی پیش فروش تنظیم گردیده و در مواردی که قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم شده باشد. در فرض تاخیر پیش خریدار در پرداخت اقساط ، پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد. مگر این که در قرارداد عادی این حق فسخ درج گردیده باشد.

اگر چه با فسخ قرارداد پیش فروشنده باید وجوه پرداختی را به پیش خریدار مسترد کند. ولی صدور رای تایید فسخ قرارداد پیش فروش منوط به پرداخت وجه نیست و پیش خریدار می بایستی در دادخواستی جداگانه استرداد وجوه را از دادگاه مطالبه نماید.

چنانچه قرارداد رسمی پیش فروش تنظیم شده باشد. پیش فروشنده می‌تواند به جای فسخ قرارداد از طریق دایره اجرای ثبت نسبت به توقیف اموال پیش خریدار و یا موضوع ممنوع الخروجی وی اقدام کند.

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص فسخ قرارداد پیش فروش به جهت عدم پرداخت اقساط می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد – وکیل متخصص امور ملکی ، تماس بر قرار نمایید.

وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت ساختمان و ملک : واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد؛ به طور معمول ساختمان باید مشخصات پیش‌بینی شده در نقشه را داشته باشد؛ با این حال ممکن است به علل مختلف آنچه که در پایان آماده می‌شود متفاوت از نقشه های مورد تایید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد.

مثلاً : مساحت بنا تغییر کند در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است. می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا نماید.

ملک پیش فروش شده ممکن است کمتر یا بیشتر از ۵ درصد متراژ مقرر در قرارداد کسری مساحت داشته باشد. اگر کسری مساحت کمتر از ۵ درصد باشد. ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار می گیرد. و پیش فروشنده ملزم به پرداخت خواهد بود.

در صورتی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد. یا به عبارت دیگر میزان کسری مساحت بیش از ۵ درصد متراژ مقرر باشد. خریدار دو راه پیش رو دارد اول اینکه می‌تواند به استناد کسری مساحت، قرارداد را فسخ کند دوم این که می تواند تفاوت قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از فروشنده مطالبه کند .

طرفین دعوا

دعوا مذکور را پیش خریدار مطرح می نماید و خوانده دعوا پیش فروشنده خواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه عمومی است .

از آنجا که این دعوا منقول است. خواهان می‌تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ،محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی فروشنده مراجعه کند.

نحوه اجرای رای

زمانی که حکم مبنی بر محکومیت فروشنده به پرداخت ما به تفاوت کسری مساحت بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و یا قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس از سوی دادگاه حقوقی صادر می گردد. و پس از طی مراحل قطعیت می‌یابد در این حالت به درخواست محکوم ‌له، اجراییه صادر خواهد شد. ،محکوم له می‌تواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم اقدام کند. و در صورت عدم شناسایی اموالی از وی می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام نماید .

ما به تفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش برحسب میزان کسری مساحت به دو روش قابل مطالبه است. یکی بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و دیگری بر مبنای قیمت روز بنا که معمولاً با گذشت زمان تفاوت قابل توجهی با قیمت مندرج در قرارداد پیدا خواهد کرد.

در صورتی که اختلاف و کسری مساحت کمتر یا درست مساوی ۵ درصد باشد. پیش خریدار می تواند ما به تفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مطالبه کند .

وکیل جهت مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت

برای صدور حکم مبنی بر پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمت روز بنا حتماً باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق در قرارداد باشد.

به عبارت دیگر باید کسری مساحت بیش از ۵ درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد؛ مبنا و مستند اثبات میزان کسری مساحت صورت مجلس تفکیکی صادر شده از سوی اداره ثبت است؛ در مورد مازاد یکسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ملاک است و مساحت قسمت‌ های مشترک ساختمان در این زمینه دخیل نیست.

با توجه به حساسیت و ظرافت این موضوع بهتر است با اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری روند پیگیری را به وی بسپارید.

در صورت نیاز به وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت. می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد – وکیل متخصص امور ملکی ، تماس حاصل فرمایید.

الزام موجر به تعمیرات اساسی : پس از عقد هر قراردادی حقوق و تکالیفی برای هر دو طرف معامله ایجاد می‌شود. یکی از عقود که همواره محل مناقشه بوده است عقد اجاره می باشد. در این مطلب سعی داریم به مبحث الزام موجر به تعمیرات اساس توسط وکیل متخصص بپردازیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکلای فرنام داد همراه باشید.

در عقد اجاره یکی از تکالیفی که برای مالک ایجاد می گردد تعمیر ملک است. به این صورت که اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد. مالک باید نسبت به تعمیر آن اقدام نماید.

در صورت استنکاف مالک از انجام این تعهد موجر می تواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی را به شورای حل اختلاف و دادگاه ارائه نماید.

در صورتی که مالک امکان تعمیر عین مستاجره را نداشته باشد. و یا از پرداخت هزینه‌ های آن خودداری نماید برای مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ایجاد می گردد.

قانون گذار جهت حفظ حقوق مستاجر در ماده ۴۸۶ قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. مطابق این ماده :

انجام تعمیرات در عین مستاجره (مال الاجاره) که برای انتفاع موجر از ملک لازم است بر عهده مالک می باشد.

سوالی که در اینجا مطرح می شود این است منظور قانون گذار از تعمییرات عین مستاجره چیست ؟

پاسخ سوال :

در ماده ۲۰ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ آمده است :

منظور از تعمیرات آن دسته از تعمیراتی می باشد که مربوط به خود ملک و بناست و تعمیرات جزئی از قبیل زیبایی و تزئینات بر عهده مستاجر است.

پس از ارائه دادخواست توسط مستاجر دادگاه قرار جلب نظر کارشناسی را صادر می نماید. و پس از اعلام نظر کارشناس و ضرورت تعمیر عین مستاجره جهت انتفاع مستاجر ، مالک ملزم به انجام تعمیرات می گردد.

دادگاه صالح برای رسیدگی

در صورتی که مستاجر هزینه تعمیرات را از مالک مطالبه کند مشمول دعاوی منقول بوده و باید در دادگاه محل سکونت مالک طرح دعوا نماید. اما چنانچه مستاجر انجام تعمیرات عین مستاجره را درخواست کند دعوا غیر منقول بوده و دادگاه محل وقوع ملک برای رسیدگی صالح می باشد.

پس از صدور حکم الزام موجر به انجام تعمیر و قطعی شدن آن در صورتی که موجر از انجام حکم
خودداری کند دادورز به مستاجر اعلام می‌کند که خود نسبت به تعمیر مال مورد اجاره اقدام نماید. و هزینه انجام آن را مطالبه نموده و همچنین مستاجر می‌تواند انجام تعمیرات را به شخص ثالث واگذار کند.

نکته مهم و اساسی در خصوص تعمیر مال مورد اجاره آن است. که در صورت اقدام خودسرانه مستأجر بدون اطلاع به مالک و یا حکم دادگاه نسبت به تعمیر ملک ،دیگر حق دریافت هزینه های صورت گرفته وجود ندارد. و پرداخت آن بر عهده خود مستاجر است.

همچنین در صورتی که تعمیرات اساسی به ‌دلیل عدم استفاده نا مناسب مستاجر از ملک باشد. و این خرابی‌های ناشی از عمل خود مستاجر حاصل شده باشد نمی‌توان موجر را به انجام تعمیرات ملزم نمود .

علاوه بر این تشخیص اساسی بودن یا نبودن تعمیرات بر عهده دادگاه و نظر کارشناس دادگستری می باشد.

لازم به ذکر است در صورتی که ایرادات اساسی در هنگام عقد اجاره وجود داشته باشد برای مستاجر حق فسخ ایجاد می گردد.

وکیل الزام موجر به تعمیرات اساسی

همانطور که بیان شد ممکن است در مرحله الزام موجر به تعمیر و یا ثبت دادخواست ایراداتی وجود داشته باشد. که منجر به ضایع شدن حقوق شخص گردد و همچنین ممکن است. در هنگام مطالبه ،خسارات هنگفتی به مالک یا مستاجر وارد آید پس در این شرایط بهتر است تا با وکیل متخصص حقوقی مشورت لازم انجام گرفته. و در صورت نیاز از تجربیات وی استفاده شود.

در مواقع نیاز به وکیل امور ملکی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد تماس حاصل فرمایید.

نکاتی درباره مطالبه ثمن قرارداد با وکلای فرنام داد : هنگامی که مالی به فروش می رسد. توافقی بابت پرداخت ثمن و همچنین تحویل مبیع ما بین فروشنده و خریدار صورت می گیرد. بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن بین طرفین مقرر شده است باید رعایت شود.

حال اگر خریدار ثمن را بر حسب قرارداد به فروشنده پرداخت نکند. فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن را مطرح نماید .

طرح دادخواست

وکیل مطالبه ثمن قراداد : فروشنده در مقام خواهان باید به طرفیت خریدار به عنوان خوانده طرح دعوا نماید. و از آن جایی که خواسته دین است خواهان می‌تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است ، محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند.

نکته : البته چنانچه مبلغ به میزان ۲۰ میلیون تومان یا کمتر از آن باشد. دعوا بر اساس قانون در شورای حل اختلاف محل اقامت خوانده مطرح می گردد .

نحوه اجرای رای

بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده، پرونده به دادورز اجرای احکام ارجاع می شود.

به جهت آن که مبلغ مورد حکم از خوانده اخذ شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست. می‌توان از طریق استعلام از پلیس راهور، بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگانها ، اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف نمود.

پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش می‌رسد. و مبلغ محکوم به (ثمن معاملعه) از آن پرداخت می‌شود.

اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد. محکوم له می تواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بنماید.

اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد. امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارات وجود دارد.

نکته :

هزینه های تسلیم ثمن بر عهده خریدار است با این حال طرفین می توانند بر خلاف آن تراضی کنند.

اگر ثمن وجه نقد نباشد و قبل از تسلیم و تحویل ، عیب و نقصی در آن(ثمن) ایجاد شود فروشنده حق خواهد داشت. که معامله را فسخ نماید.

چنانچه خریدار چک مدت دار برای پرداخت ثمن معامله تحویل فروشنده داده باشد. دادخواست مطالبه ثمن موضوعیت ندارد و می بایست دادخواست خود را تحت عنوان مطالبه وجه چک تقدیم کند.

وکیل مطالبه ثمن قرارداد

وکیلی ملکی که در معامله اختیار اخذ ثمن را دارد ، چنانچه ثمن را از خریدار اخذ و به فروشنده تحویل ندهد مستحق دادخواست مطالبه وجه است و آنچه که فروشنده از وکیل مطالبه می‌کند. ارتباطی به ثمن قرار داد ندارد. بلکه امانتی است که باید به صاحبش پرداخت شود.

اگر مبلغ ثمن وجه نقد از نوع وجه رایج باشد خواهان می‌تواند ضمن دادخواست خود خسارت تاخیر تادیه ثمن را نیز مطالبه کند .
البته اگر در قرارداد وجه التزامی جهت تاخیر خریدار از پرداخت ثمن در نظر گرفته شده باشد. نمی‌توان خسارت تاخیر تادیه را مطالبه نمود.

اگر در قرارداد مهلتی برای پرداخت ثمن تعیین نشده باشد. اصل بر این است که خریدار باید ثمن را فوراً پرداخت کند مگر اینکه عرف معاملات ترتیب دیگری را پیش‌بینی کرده باشد.

در صورتی که خریدار ثمن را به وکیل مالک که حق اخذ ثمن ندارد تحویل دهد. دین از ذمه خریدار برداشته نمی شود و فروشنده می تواند بابت دریافت ثمن به خریدار مراجعه نماید.

نکته :

اگر خریدار ثمن را پرداخت نکند فروشنده فقط حق مطالبه ثمن را دارد و نمی تواند قرارداد را فسخ کند. در این خصوص یکی از نکات حائز اهمیت تکلیف فروشنده در مقابل پرداخت نکردن ثمن از سوی خریدار است.

باید توجه داشت عدم پرداخت ثمن از سوی خریدار مجوزی برای تخلف فروشنده از تعهدات قراردادی نیست. و فروشنده نمی تواند انجام تعهدات خود را منوط به پرداخت ثمن کند. مگر آنکه حق حبس طرفین ساقط نشده باشد. البته طرفین می توانند در قرارداد به نحو دیگر با یکدیگر توافق کنند.

مشاوره حقوقی مطالبه ثمن قرارداد

با توجه به اهمیت موضوع بهتر است در صورت مواجه شدن با چنین شرایطی با مشاوره حقوقی مطالبه ثمن مشورت لازم را انجام داده و از تجربیات ایشان در این زمینه بهره ببرید.  به جهت اخذ مشاوره حقوقی در خصوص دعاوی ملکی و حقوقی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد تماس حاصل فرمایید.