بایگانی ماه فوریه, 2022

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک : به موجب قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود.

این الزام هرچند نص صریح قانون است اما در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح نماید.

موارد لازم برای تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است:

سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از آن است. که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

1. پروانه ساخت کل ساختمان.
2. شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد.
3. در بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
4. پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.

اگر ملک با قرارداد پیش فروش شده باشد و پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد باید در زمان دادخواست الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه مطالبه شود.

یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.
در صورتی که در زمان طرح دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد. باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود .

طرفین دعوا

دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می‌شود و خوانده دعوا پیش فروشنده است .
اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین باشد. می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خوانندگان در دادخواست مطرح شود.

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تا کنون آیین ‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه محل وقوع ملک است.

روند اجرایی

وکیل الزان به تنظیم سند رسمی : در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند. و در صورت خودداری وی، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضاء خواهد نمود .

دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک خلاصه ای از قرارداد را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

نکته 1 :

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیاتی نیست .

نکته 2 :

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود. در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد .

هدف قانون‌گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است .
در حالتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود. چنانچه هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود استنکاف نماید ، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را الزام به ایفای تعهدات نمود .

به عنوان مثال :

زمانی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند. در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی اجرای ثبت در راس آن و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می‌شود. اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح این دعوا نیست. و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک منطقی‌تر است.

برای طرح این دعوا می بایست مدارکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود.

مسلم است که بهترین مدارک در این خصوص قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده .

اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند. پیش خریدار می‌تواند دعوی کیفری علیه وی مطرح نموده. برابر قانون مجازات‌هایی برای پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان پیش‌بینی شده است.

اگرچه عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قراردادی عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می‌شود اما این به معنای بی اعتباری قرارداد پیش فروش نیست. و این قرارداد مانند : هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

وکیل الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

با توجه به حساسیت و ظرافت این موضوع بهتر است با اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری روند پیگیری را به وی بسپارید.

در صورت نیاز به وکیل الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد – وکیل متخصص امور ملکی تماس حاصل فرمایید.