بایگانی دسته ی امور ملکی

معاملات املاک رهنی ممنوعیت قانونی ندارد ولی باید ها و نباید های بسیاری بر آن حاکم است و محدودیت هایی در این زمینه وجود دارد. امکلاک رهنی به دنبال عقد رهن تعریف می شوند و از آنجایی که نوعی وثیقه برای ادای دین و قرض محسوب می گردند در باب خرید و فروش و معاملات آن نکات قانونی فراوانی وجود دارد.

اگر به دنبال اطلاعات حقوقی بیشتری در رابطه با معاملات املاک رهنی هستید و یا معامله ای در این زمینه پیش رو دارید، در ادامه با وکلای فرنام داد همراه باشید.

نگاهی به عقد رهن

عقد رهن یکی از قراردادها و عقود شناخته شده در قانون مدنی ایران است. هرگاه شخصی مال مشخصی را به دیگری تحت عنوان وثیقه ی پرداخت بدهی خود می سپارد و در مقابل مبلغی را تحت عنوان قرض دریافت می نماید، عقد رهن نامیده می شود. شخصی که مال خود را به طرف مقابل جهت وثیقه سپرده، راهن و شخصی که مال را دریافت نموده، مرتهن نامیده می شود. مالی که به عنوان وثیقه در رهن است، مال مرهونه نامیده می شود.

طبیعتا چنین عقدی با عقد بیع متفاوت است و مالکیت قطعی مال انتقال نمی یابد. وکیل ملکی : این بدین معناست که در صورت عدم وصول طلب از سوی راهن، مرتهن می تواند از طریق فروش مال مرهونه به طلب خود دست بیابد. بنابراین فروش مال مرهونه از جانب راهن این مساله را برای خریدار به همراه دارد که با فروش و نقل و انتقال مال مرهونه حق مرتهن بر مال مرهونه کماکان پابرجاست و امکان فروش وصول دین توسط مرتهن وجود دارد، حتی در شرایطی که مال مرهونه توسط راهن به شخص دیگری فروخته شده است.

معاملات املاک رهنی از منظر قوانین ایران

در باب معاملات املاک رهنی، به ماده ی 793 قانون مدنی استناد می کنیم که بر اساس آن راهن نمی تواند هیچگونه تصرفی را که منجر به تضییع حقوق مرتهن است در مال مرهونه انجام دهد مگر به اذن و اجازه ی مرتهن. این امر بدان معناست که هرگونه تصرف راهن در مال مرهونه همانند فروش و معامله ی آن صرفا از طریق اذن و اجازه ی مرتهن امکانپذیر است و در غیر این صورت غیرقانونی تلقی می گردد.

این نکته را خاطر داشته باشید که مال مرهونه با امانت کمی متفاوت است و عنوان وثیقه بر آن صدق می کند. بنابراین این احتمال وجود دارد که در صورت عدم وصول طلب می توان از طریق فروش آن طلب مورد نظر مرتهن را وصول نمود. به عبارت دیگر فلسفه ی اصلی مال مرهونه وثیقه ای به جهت وصول طلب و ادای دین از سوی راهن است و این حق با خرید و فروش مکرر مال مرهونه از بین نخواهد رفت و مادامی که طلب مرتهن وصول نشده حق او بر مال مرهونه پابرجاست.

در نتیجه می توان گفت مالکیت قطعی مال مرهونه در دست راهن نیست، ولی بد نیست بدانید که با توجه به رویه ی فعلی معاملات املاک رهنی جریان دارد و ممنوع مطلق نیست. متذکر می شویم که در صورت معامله ی مال مرهونه، مرتهن نمی تواند معامله را باطل نموده و خللی در آن ایجاد نماید بلکه تمامی حقوق مرتهن در چنین شرایطی پابرجاست و در صورت عدم وصول دین از سوی راهن می تواند به طلب خود برسد. این امر در شرایطی که ملک بارها مورد معامله قرار گیرد، نیز پابرجاست.

در حقیقت اذن مرتهن در چنین شرایطی اینگونه تفسیر می شود که مرتهن با رضایت کامل اجازه ی معامله ی مال مرهونه را به راهن داده و با او در این زمینه به توافق رسیده است.

نکات مهمی که در رابطه با معاملات املاک رهنی بایستی بدانید.

• قبل از هرگونه خرید و فروش و معامله ی ملک، استعلامات قانونی لازم را انجام دهید و از شرایط ملک اطلاعات کافی را کسب نمایید.
• معامله ی املاک رهنی آثار و عواقب قانونی متعددی به همراه دارد و از جهت حقوقی و کیفری حائز اهمیت است. بنابراین چنانچه راهن در مقام فروشنده قصد فروش مال مرهونه را دارد، بایستی این مطلب را به اطلاع خریدار برساند.
• راهن نمی تواند اقدام به فروش مال مرهونه نماید مگر اینکه ملک یا وثیقه ی دیگری را جایگزین نماید. در صورت چنین مساله ای وقوع جرم کلاهبرداری از جانب راهن قابل تصور است. این امر به خصوص در شرایطی که راهن از طریق سند رهنی جعلی اقدام به فروش مال مرهونه نماید، جرم را سنگین تر می کند.
• در حال حاضر بیشتر املاک رهنی در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار دارند و به عنوان وثیقه ی وام دریافت شده اند. تمام بانک ها موظفند قبل از فروش مال مرهونه اخطارهای لازم را به راهن داده و او را از فروش مال مرهونه آگاه نمایند.
  خرید و فروش مال مرهونه و معامله ی آن در صورت اذن مرتهن و اطلاع خریدار از آن امری قانونی به شمار می رود و با توافق میان مرتهن، راهن و خریدار امکانپذیر است.
• تسویه ی طلب یا جایگزینی وثیقه ای دیگر معادل با وثیقه ی قبلی یا بیشتر از آن، مال مرهونه را از رهن آزاد نموده و هیچگونه محدودیت و منعی برای معامله آن وجود ندارد.

ارائه مشاوره حقوقی

وقوع عقد رهن و به وثیقه گذاشتن مال مرهونه می تواند مالکیت قطعی راهن و یا خریدار چنین ملکی را تحت شعاع قرار داده و از آنجایی که مرتهن صاحب حقوقی در رابطه با مال مرهونه می گردد، تبعات قانونی زیادی به وجود می آید. یک استعلام ساده می تواند وضعیت ملک را قبل از معامله مشخص نموده و از تضییع حقوق شما جلوگیری نماید.

جزئیات و نکات مفید بیشتری در این رابطه وجود دارد که در مسیر پرونده ی شما تاثیرگذار خواهد بود. برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید.

اجاره روزانه منزل جرم نیست و مجازات قانونی ندارد، اما برای این کار به مجوزهای قانونی نیاز است. اگر نگاهی گذرا به آگهی های اجاره ی منزل داشته باشید، متوجه می شوید که گزینه هایی تحت عنوان اجاره روزانه منزل نیز به چشم می خورد. واحدهای مبله ای که به صورت روزانه و یا ساعتی به مسافرین ، گردشگران و افراد بومی اجاره داده می شود و مبالغ مختلفی برای اجاره ی آن در نظر گرفته شده است.

متقاضیان اجاره روزانه منزل از اقشار مختلفی هستند و با اهداف متفاوتی قدام به اجاره کوتاه مدت منازل می نمایند. از طرف دیگر نظارت بر چنین مساله ای بسیار دشوار و عملا غیرممکن است و می تواند بستر مناسبی برای بسیاری از تخلفات و جرایم به شمار رود.

• به نظر شما اجاره روزانه منزل در چه شرایطی جرم است؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای فرنام داد همراه باشید.

اجاره روزانه منزل از منظر قوانین ایران

با توجه به افزایش مقوله ی گردشگری و سفر به خصوص در شهرهای بزرگ و مقاصد گردشگری اجاره ی کوتاه مدت و روزانه منازل مبله در کنار گزینه هایی مانند: هتل به مراتب از نظر اقتصادی مناسب تر است و در حال حاضر بازار اجاره کوتاه مدت منزل بسیار داغ است. قیمت های چنین منازلی با توجه به موقعیت مکانی، متراژ و امکانات متفاوت است و امکان اقامت چندین نفر به طور همزمان نیز وجود دارد. به طور کلی اجاره کوتاه مدت منزل به مدت زمان کمتر از 5 ماه اشاره می کند. همچنین داشتن شرایط صحت معاملات از جمله اهلیت برای طرفین معامله الزامیست.

در حالت عادی و متداول قرارداد اجاره منزل بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر در دو نسخه تنظیم می شود و مدت زمان معمول آن یک سال است که در برخی مواقع قابل تمدید نیز خواهد بود. در قرارداد مذکور مبلغ اجاره مشخص است و امضای شهود نیز به چشم می خورد. به نظر شما تشریفات قانونی فوق در رابطه با تنظیم قرارداد های اجاره روزانه منزل نیز وجود دارد؟ آیا موجر و مستاجر با حضور در املاک اقدام به تنظیم قرارداد اجاره می نمایند و تمامی موارد قانونی قرارداد اجاره رعایت می شود؟ طبیعتا در بیشتر موارد خیر و چنین معاملاتی به صورت پنهان جریان دارد.

اکثر قرارداد های اجاره روزانه منزل میان مالک و مستاجر از قوانین قرارداد اجاره تبعیت نمی کند و در بیشتر موارد قرارداد کتبی وجود ندارد و خبری از احراز هویت طرفین نیست. اجاره روزانه منزل صرفا از طریق اخذ کارت ملی و مدارک شناسایی از مستاجر صورت می پذیرد و ارائه ی سند رسمی مالکیت از سوی فرد اجاره دهنده مطرح نیست. شرایطی را در نظر بگیرید که فردی ملک متعلق به دیگری را به صورت غیرقانونی به فرد دیگری اجاره داده است.

• به نظر شما چه مجازاتی در انتظار این فرد است و چگونه می توان از او شکایت نمود؟

اجاره روزانه منزل به مجوزهای قانونی نیاز دارد !

بد نیست بدانید که در صورت گزارش هرگونه جرم و تخلف، پلیس می تواند به چنین منازلی ورود کرده و حتی آن را پلمپ نماید. تصور کنید شخصی در منزل اجاره ای روزانه اقدام به برگزاری مهمانی مختلط نموده و مصرف مشروبات الکلی و مواد مخدر نیز در جریان است. طبیعتا پلیس حق ورود به این منزل را دارد و در نهایت پلمپ آن حتمیست. چنین مواردی در شرایطی ایجاد می گردد که صاحب اصلی ملک یا فردی که ملک را اجاره داده از قصد فرد برای اجاره ی منزل بی خبر است و ممکن است ملک او برای مدتها پلمپ باقی بماند. چرا که در رابطه با قرارداد اجاره روزانه منزل قصد و هدف افراد برای اجاره و سکونت مشخص نیست.

به همین دلیل و بر اساس مقررات موجود برای اجاره روزانه منزل بایستی مجوزهای لازم آن را از مراجع قانونی ذیصلاح مانند: سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و یا اداره اماکن اخذ کنید. در غیر این صورت اجاره منزل مبله به صورت ساعتی و یا روزانه تخلف است و احتمال پلمپ آن وجود دارد. البته این مورد را نیز یادآور می شویم که امکان تعقیب قضایی منازل مبله ای که بدون مجوز اجاره داده می شوند نیز وجود دارد.

اجاره روزانه منزل بستر مناسبی برای بسیاری از جرایم و تخلفات به شمار می رود.

به طور کلی دایره ی جرایم و تخلفاتی که به دنبال اجاره روزانه منزل به وقوع می پیوندند بالاست و حسب مورد می توان موارد بسیاری را در این زمینه نام برد. زنا و برقراری روابط نامشروع، مصرف مشروبات الکلی و مواد مخدر ، اختفای مجرمین و متهمین فراری، برگزاری مهمانی های مختلط و بسیاری جرایم مشابه از جمله مواردیست که به وفور به چشم می خورد. طبیعتا در صورت وقوع هریک از موارد فوق ملک مزبور پلمپ می گردد و صاحب اصلی ملک نیز بایستی در مقابل قانون پاسخگو باشد. از این رو توصیه می کنیم که بدون اخذ مجوزهای قانونی لازم برای اجاره کوتاه مدت ملک خود اقدام نکنید.

انجام مشاوره حقوقی و ارائه راهکار

اجاره روزانه منزل موضوعی است که دیدگاه های مثبت و منفی فراوانی برای آن وجود دارد. به عقیده ی عده بسیاری از افراد اجاره روزانه منزل گزینه ای مناسب و اقتصادی به شمار می رود و هرگونه دخالت در این زمینه به نوعی تجاوز به حریم خصوصی افراد است. در مقابل مخالفین این مساله بر این باورند که اجاره روزانه منزل می توند بستر مناسبی برای بسیاری از تخلفات و جرایم را ایجاد نماید و مشکلات اخلاقی فراوانی به همراه خواهد داشت.

موضوعی که در این میان حائز اهمیت است، مساله ی اجاره روزانه منزل واقعیتی است که در سطح جامعه جریان دارد و در صورت عدم آگاهی از نکات حقوقی و قانونی آن می تواند مشکلات متعددی به همراه داشته باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید از طریق راه های ارتباطی زیر با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید.

اشتباهات ثبتی چیست و چگونه به آن رسیدگی می شود؟ اشتباهات ثبتی ممکن است در هر مرحله ای از پروسه ی ثبت سند رسمی رخ دهد و از نظر قانونی راهکارهایی برای آن پیش بینی شده است. با توجه به افزایش معاملات و خرید و فروش املاک و مستغلات در سال های اخیر، عملیات ثبت سند رسمی نیز با شتاب و سرعت بیشتری در جریان است. از آنجایی که بیشتری مراحل عملیات ثبت سند رسمی توسط نیروی انسانی صورت می پذیرد، بروز خطا و اشتباه چندان دور از ذهن نیست و از این رو در قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتی راهکارهایی در این زمینه به چشم می خورد.

بررسی ها و پژوهش های اخیر نشان می دهد که آمار اشتباهات ثبتی نسبتا بالاست و با توجه به اهمیت و ارزش سند رسمی از منظر قانون و مراجع قضایی، نحوه ی رسیدگی به آن بسیار حائز اهمیت است.

• به نظر شما قانون در چنین شرایطی کدام راهکار را پیش بینی نموده است؟
• به نظر شما اشتباهات ثبتی شامل چه مواردی است؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای فرنام داد همراه باشید.

اشتباهات ثبتی به چه معناست؟

بر اساس ماده ی 1287 قانون مدنی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است. سند رسمی از ارزش و اهمیت بسیار بالایی نزد مراجع قانونی و قضایی برخوردار است و در مقام دفاع یا دعوی نقش بسیار مهمی دارد. از سوی دیگر سند رسمی در رابطه با نقل و انتقال مالکیت تاثیرگذار است و آغازی برای برخورداری از حقوق و مزایای مالکیت برای صاحب آن محسوب می شود. بنابراین بسیار ضروریست که سند رسمی به درستی تنظیم گردد و تمامی مندرجات آن مطابق با واقعیت باشد.

اشتباهات ثبتی می تواند در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبتی رخ دهد و در صورت بروز هرگونه اشتباه و اختلاف در عملیات ثبت سند رسمی اصلاح و تصحیح آن ضروریست. در غیر این صورت سند مزبور از نظر قانونی قابلیت استناد ندارد و قانونی تلقی نمی شود. برای مثال: شرایطی را در نظر بگیرید که سند رسمی ملکی تنظیم گردیده و مامور ثبت پلاک ثبتی را به اشتباه درج کرده است. چنین سندی از نظر قانونی اشتباه تنظیم گردیده و در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد نیست. از سوی دیگر در چنین شرایطی مساله ی سند معارض نیز مطرح است. چرا که با دو سند مشابه مواجهیم که در تعارض با یکدیگر قرار دارند.

انواع اشتباهات ثبتی

اشتباهات ثبتی به انواع و اشکال مختلفی دسته بندی می شوند و همانطور که پیشتر گفتیم ممکن است در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبت سند رسمی اعم از مرحله ی ابتدایی تقاضای ثبت ملک، مرحله اقدامات مقدماتی ثبت سند و یا در جریان عملیات ثبت ملک توسط مامورین ثبتی و همچنین مرحله ی نهایی صدور سند رسمی رخ دهد.

با توجه به نوع اشتباهی که رخ می دهد، در یک دسته بندی کلی اشتباهات ثبتی به شرح زیر است:

اشتباهات ثبتی موثر

این دسته از اشتباهات ثبتی مواردی را شامل می گردد که وقوع آنها روند قانونی ثبت سند رسمی را با مشکلات قانونی مواجه می کند و بایستی تصحیح گردند. در غیر این صورت سند مزبور صلاحیت قانونی خود را از دست می دهد. برای مثال: اشتباه در نام و نام خانوادگی متقاضی ثبت سند رسمی به عنوان یک اشتباه فاحش و موثر شناخته می شود. همچنین بروز اشتباه ثبتی در نوع ملک و یا شماره پلاک اصلی آن جزء اشتباهات ثبتی موثر است.

اشتباهات ثبتی غیرموثر

در رابطه با اشتباهات ثبتی غیرموثر می توان گفت این دسته از اشتباهات روند قانونی ثبت سند رسمی را با مشکل قانونی مواجه نمی کنند و به اصطلاح سند به صورت قانونی و صحیح تنظیم شده است. چنین اشتباهاتی از طریق مراجع رفع اشتباهات ثبتی قابل تصحیح است. برای مثال: هرگاه شماره فرعی ملک در آگهی نوبتی به اشتباه درج گردد، ولی در اظهارنامه صحیح باشد، با یک اشتباه ثبتی غیرموثر مواجهیم که صحت سند رسمی را زیر سوال نمی برد.

از مهم ترین اشتباهات ثبتی می توان به موارد زیر اشاره نمود:

• اشتباه در درج مساحت ملک
• اشتباه در نام و نام خانوادگی صاحب سند
• بروز اشتباه در مرحله ی عملیات تفکیکی ملک
• اشتباه در مندرجات سند رسمی
• اشتباه در درج محل وقوع ملک
• اشتباه در ثبت حقوق ارتفاقی ملک
• اشتباه در مرحله ی تقاضای ثبت سند رسمی
• اشتباه در مرحله ی تنظیم سند رسمی
• اشتباه در نام پدر صاحب ملک
• اشتباه در شماره ملی و شماره شناسنامه
• اشتباه در مرحله ی عملیات تحدیدی ملک

البته لیست فوق موارد بیشتری را در بر می گیرد که حسب مورد ممکن است از نوع اشتباهات ثبتی موثر و یا غیرموثر به حساب بیاید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد می توانید با یک وکیل ثبتی متخصص مشاوره نمایید.

نحوه ی رسیدگی به اشتباهات ثبتی

چنانچه در هر مرحله ای از جریان عملیات ثبت سند رسمی با اشتباه مواجه شدید، ابتدا بایستی به نوع اشتباه و چگونگی آن توجه داشت. بر اساس قوانین داخلی، دو مرجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی وجود دارد:

• هیئت نظارت
• شورای عالی ثبت

هیئت نظارت

بر اساس قانون ثبت ایران هیئت نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی تشکیل یافته و در مقر دادگاه هر استان یک هیئت نظارت وجود دارد. هیئت نظارت متشکل از سه عضو اصلی به شرح زیر است:

• رئیس ثبت استان
• دو نفر قاضی به انتخاب رئیس قوه قضاییه
• دو عضو علی البدل نیز در هیئت نظارت حضور دارند که یکی از آنها می تواند از میان کارمندان یا قضات استان مورد نظر انتخاب گردد و دیگری از سمت وزیر دادگستری انتخاب می شود.

وظیفه ی اصلی اعضای هیئت نظارت رسیدگی به کلیه ی اختلافات واشتباهات ثبتی است. در یک طرف دعوی ذینفع یا شخص ثالثی قرار دارد که اشتباه ثبتی با حقوق او در تعارض قرار گرفته و در طرف دیگر اداره ثبت قرار می گیرد. در واقع هیئت نظارت با بررسی دقیق و کامل موضوع می تواند نظر خود را بیان کند. بر اساس قانون هیئت نظارت موظف است که در طول هفته حداقل دو جلسه ی رسیدگی را برگزار نماید.

اعضای هیئت نظارت با توجه به قانون صلاحیت رسیدگی به موضوعات مختلفی را دارند که حسب مورد رسیدگی به اشتباهات ثبتی را آغاز می کنند. تقاضای رسیدگی به اشتباهات ثبتی ممکن است از سوی شخص ذینفع اعم از مالک سند یا شخص ثالث و اداره ی ثبت مطرح می گردد. متقاضی بایستی اسناد و مدارک قانونی مورد نیاز را ضمیمه ی درخواست خود نماید و هیئت نظارت با توجه به اسناد و مدارک موجود، رای نهایی را صادر می نماید.

شورای عالی ثبت

یکی دیگر از مراجع صالح برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی، شورای عالی ثبت است. شورای عالی ثبت به منظور تجدید نظر آرای صادره از هیئت نظارت شکل گرفته و در مواردی که آرای هیئت نظارت در تضاد و تناقض با یکدیگر قرار دارد، در ایجاد رای وحدت رویه موثر است.

اعضای شورای عالی ثبت متشکل از دو نفر از قضات دیوان عالی کشور و مدیر کل ثبت اسناد و مالکیت است. جلسه ی شورای عالی ثبت برای یک بار در هفته برگزار می شود و تنها مقر اصلی آن حوزه ی قضایی تهران است.

ارائه مشاوره حقوقی

سند رسمی به عنوان مهم ترین و معتبرترین سند از منظر قانون شناخته می شود و آثار و تبعات آن در رابطه با اثبات مالکیت افراد بسیار حائز اهمیت است. سند رسمی قابل انکار و تردید نیست و در مقام دفاع و یا دعوی بسیار حائز اهمیت است. بنابراین بروز هرگونه اختلاف و اشتباهات ثبتی می تواند آثار و تبعات سند رسمی را زیر سوال برده و در واقع آن را بلااثر نماید.

انتخاب وکیل امور ثبتی متخصص و باتجربه در این امر ضمن ارائه ی مشاوره حقوقی دقیق و جامع، جزئیات و نکات مفیدی در اختیار شما قرار می دهد .

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید از طریق راه های ارتباطی زیر با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید.

مراحل تبدیل سند عادی به رسمی ، اموال غیرمنقول با ثبت درخواست در سامانه ثبت نام درخواست صدور سند مالکیت آغاز می شود. به طور کلی اسنادی که برای مالکیت اموال غیرمنقول تنظیم می شوند شامل اسناد عادی و اسناد رسمی هستند. به دلیل اهمیت و ارزش بالای اسناد رسمی و مزایایی که برای مالک به همراه دارد، تقاضا برای تنظیم اسناد رسمی به مراتب بیشتر است. به همین دلیل بیشتر افراد در صدد هستند که در ابتدا برای تنظیم سند رسمی اقدام کنند و یا اسناد عادی و دستی خود را به سند رسمی تبدیل نمایند.

• آیا با مراحل تبدیل سند عادی به رسمی آشنایی دارید؟
• به نظر شما در شرایطی که سند رسمی وجود ندارد، چگونه می توان سند عادی را به سند رسمی تبدیل نمود؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای فرنام داد همراه باشید.

آشنایی با مفاهیم سند عادی و سند رسمی

با توجه به ماده 1289 قانون مدنی سند عادی به سندی اشاره می کند که فاقد عناصر و ویژگی های سند رسمی است. سند عادی صرفا نوشته ای است که طرفین قراراداد یا معامله بین خود تنظیم می کنند و به صورت کتبی معامله ی خود را تایید می نمایند. در اصطلاح عامه این نوشته قولنامه یا مبایعه نامه خوانده می شود و از آنجایی که مهر و امضای طرفین وجود دارد، سندی معتبر و قانونی است.

با ارزش ترین سندی که مالکیت افراد را به اثبات می رساند و نزد مراجع قانون و قضایی معتبر و قابل استناد است، سند رسمی است. سند رسمی به نوشته ای اشاره می کند که نزد دفاتر اسناد رسمی و در حضور طرفین قرارداد توسط مامورین رسمی دولتی تنظیم می شود و از اعتبار قانونی بالایی برخوردار است. در واقع تنظیم سند توسط دفاتر اسناد رسمی و نزد مامورین رسمی دولتی تفاوت اصلی اسناد رسمی و اسناد عادی به حساب می آید.

اهمیت تبدیل سند عادی به رسمی

همانطور که پیشتر اشاره کردیم، سند رسمی در مقام دفاع یا دعوی قابل استناد است و از این جهت در مراجع قضایی و قانونی از ارزش و اهمیت بالایی برخوردار خواهد بود. امکان کلاهبرداری و دروغ از طریق سند رسمی بسیار کم است و می توان گفت که در هر شرایطی به رسمیت شناخته می شود و معتبر است. برای مثال: اگر خواهان دریافت وام بانکی هستید، ارائه ی سند مالکیت یکی از الزامات آن به شمار می رود و طبیعتا در چنین شرایطی ارائه ی سند عادی و دستی کارساز نخواهد بود و شما ملزم به ارائه ی سند رسمی هستید.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی : فرض کنید که شخصی ادعای مالکیت ملک شما را دارد و علیه شما اقامه ی دعوی نموده است. در چنین شرایطی در وهله ی اول دادگاه به نفع فردی رای صادر می کند که سند رسمی ملک مورد نظر را ارائه دهد. در غیر این صورت بایستی از طریق سایر روش های قانونی، مالکیت خود را به اثبات برسانید. اسناد رسمی توسط پاره ای قوانین و مقررات خاص تنظیم می شوند که امکان دستکاری و تغییر آنها وجود ندارد و همین امر اعتبار آن را افزایش می دهد و امکان کلاهبرداری را به حداقل میزان ممکن می رساند. به دلیل مزایای سند رسمی، بیشتر افرادی به دنبال تبدیل سند عادی به رسمی هستند.

مراحل تبدیل سند عادی به رسمی

در رابطه با تبدیل سند عادی به رسمی بایستی ابتدا به این نکته ی مهم توجه داشته باشید که آیا برای ملک مورد نظر شما از قبل سند رسمی تنظیم شده است یا خیر. نکته ی مهم دیگر وضعیت و شرایط مال غیرمنقولی است که سند عادی آن در دست شماست.

• برای مثال: شرایطی را در نظر بگیرید که اقدام به معامله ی زمینی کرده اید که فروشنده فوت شده و شما به ورثه ی او دسترسی ندارید و صرفا یک قولنامه در دست شماست. طبیعتا در چنین شرایطی سند رسمی وجود دارد و از طریق ورثه می توانید سند عادی خود را به سند رسمی تبدیل کنید.

هرگاه صاحبان املاک و اراضی به دلیل فوت مالک رسمی و عدم دسترسی به ورثه او و یا به دلیل عدم دسترسی به مالک در شرایطی مانند: مفقودالاثر شدن تقاضای سند رسمی داشته باشند می توانند از طریق ثبت تقاضای خود در سامانه ی ثبت نام درخواست صدور سند مالکیت sabtemelk.ssaa.ir اقدام نموده و با ارائه ی مدارک مورد نیاز و در نظر گرفتن شرایط قانونی برای تبدیل سند عادی به رسمی اقدام نمایند. لازم به ذکر است که این سامانه مختص مواردی به شمار می رود که املاک و اراضی معامله شده دارای سند رسمی است ولی خریدار بنا به دلایل موجه به فروشنده ( مالک رسمی) دسترسی ندارد.

هرگاه امکان دسترسی به فروشنده و یا ورثه ی او وجود دارد و در قید حیات هستند شما می توانید با مراجعه به دفاتر تنظیم اسناد رسمی و پرداخت هزینه های مربوطه، برای تنظیم و دریافت سند رسمی اقدام نمایید.

همچنین برای اراضی و املاک ملی و موات و اراضی و املاک معلق به دولت نمی توان از طریق سامانه ی مذکور اقدام نمود و شما بایستی از طریق سایر مسیرهای قانونی برای آن اقدام نمایید.

طبیعتا تمامی اراضی و املاک خریداری شده که توسط اسناد عادی معامله می شوند از قبل دارای سند رسمی نیستند و در واقع فاقد سند رسمی به شمار می روند. در چنین شرایطی با توجه به نوع و وضعیت زمین راهکارهای قانونی زیر پیش بینی شده است.

در شرایطی که ملک و یا اراضی فاقد سند به عنوان بخشی از اراضی دولتی و ملی محسوب گردد، بر اساس بند ک تبصره 11 ماده واحد قانون بودجه مصوب سال 1401 افرادی که قبل از سال 1394 املاک دولتی و ملی دارای بنا را در تصرف داشته و دارند، می توانند از طریق مراجعه به سازمان ملی زمین و مسکن، برای تبدیل سند عادی به رسمی و دریافت آن اقدام نمایند.

ارائه مشاوره حقوقی و پیگیری پرونده

با توجه به حجم انبوه خرید و فروش و معاملات املاک و اراضی در سال های اخیر، تبدیل سند عادی به رسمی یکی از مهم ترین موضوعات در این زمینه به شمار می رود. بر اساس عرف، بیشتر معاملات اموال غیرمنقول و منقول نظیر خودرو با تنظیم اسناد عادی نظیر مبایعه نامه و قولنامه آغاز می شود و طرفین با یکدیگر توافق می کنند که در تاریخ مشخصی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و با تنظیم سند رسمی معامله به پایان برسد، اما در پاره ای موارد روند معامله به طور دیگری پیش می رود و در واقع سند رسمی وجود ندارد.

عدم دسترسی به سند رسمی و یا عدم دریافت آن می تواند آثار و تبعات حقوقی فراوانی برای خریدار به وجود بیاورد و محدودیت های زیادی به همراه دارد. حضور وکیل ملکی متخصص و باتجربه در این امر می تواند روند دادرسی پرونده شما را شتاب بخشد و ضمن جلوگیری از اطاله ی دادرسی آن بهترین نتایج را در کوتاه ترین زمان ممکن برای آن رقم خواهد زد.

برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید.

عرصه و اعیان جزء مهم ترین مفاهیم حقوق ملکی و ثبتی شناخته می شوند واطلاع از آن در زمان خرید ملک بسیار حائز اهمیت است. اصطلاحات عرصه و اعیان جزء اصطلاحاتی هستند که در رابطه با تمامی املاک تعریف می شود و در زمان خرید و فروش و معامله ی ملک جزء فاکتورهای بسیار مهم به حساب می آید. چرا که عدم آگاهی از آن می تواند امکان کلاهبرداری را افزایش دهد و مشکلات حقوقی بسیاری به همراه خواهد داشت.

• شما چقدر با مفاهیم عرصه و اعیان آشنایی دارید؟
• آیا از نحوه ی محاسبه ی عرصه و اعیان اطلاعی دارید؟

در ادامه برای کسب اطلاعات بیشتر با وکلای فرنام داد همراه باشید.

عرصه و اعیان به چیست؟

اصطلاح عرصه به معنای مساحت و کل محدوده ی زمین ملک است. در حقیقت ساختمان و بنا روی عرصه به وجود می آید و شکل می گیرد. برای هر ملک و سازه ای اعم از مسکونی، تجاری و اداری یک عرصه وجود دارد که اعیان روی آن قرار می گیرد.

اصطلاح اعیان به ساختمان و بنایی اشاره می کند که روی عرصه ( زمین ) قرار گرفته و ساخته شده است. اعیان می تواند متعلق به یک نفر و یا بیش از یک نفر باشد. در واقع از طریق سهم بندی می توان اعیان را به بیش از یک نفر اختصاص داد. در رابطه با خانه های مسکونی دربستی و ویلایی معمولا عرصه و اعیان به یک نفر تعلق دارد مگر اینکه بحث انحصار وراثت مطرح شود.

در رابطه با مواردی که شخص مالک شش دانگ کل ملک است، مالکیت تمام عرصه و اعیان متعلق به اوست.

موضوع عرصه و اعیان در رابطه با خانه های آپارتمانی و مجتمع های مسکونی کمی متفاوت است. در چنین شرایطی عرصه و اعیان به بیش از یک نفر تعلق دارد و هر شریک صاحب سهم مشخصی از عرصه و اعیان است. برای مثال: زمینی را تصور کنید که ساختمان شش طبقه ای روی آن بنا شده است. در چنین شرایطی بایستی شش سند مجزای تک برگ برای مالکین صادر گردد. هر واحد آپارتمان به عنوان یک واحد اعیان شناخته می شود و درصدی از عرصه یا زمین برای هر مالک در سند مالکیت قید خواهد شد. هر مالک به میزان اعیان خود از کل عرصه سهم می برد. یعنی میزان سهم عرصه و اعیان با یکدیگر در ارتباط مستقیمی هستند و هرچه میزان سهم اعیان بیشتر و مساحت آن بزرگ تر باشد، سهم عرصه نیز بیشتر و بزرگ تر است.

مواردی نظیر پارکینگ، انباری و تراس نیز اگر در سند مالکیت به عنوان بخشی از آپارتمان شناخته شود، جزء اعیان به حساب می آید و متعلق به مالک است.

در حال حاضر بیشتر موارد معاملات ملکی بر اساس سند مالکیت شش دانگ صورت می پذیرد که میزان عرصه و اعیان آن کاملا مشخص است. علی رغم این مساله هنوز املاک و مستغلاتی وجود دارند.

نکاتی از عرصه و اعیان در زمین های اوقافی

• مساله ی عرصه و اعیان در رابطه با زمین های اوقافی یک تفاوت اصلی با سایر زمین ها دارد و آن ذکر عبارت شش دانگ از اعیان در متن سند زمین است. در سایر سند های مربوط به املاک شخصی عبارت شش دانگ از عرصه و اعیان به چشم می خورد. به نظر شما تفاوت میان این دو عبارت چیست؟
• معاملات املاک اوقافی به این شکل تعریف شده است که مالکیت آنها برای 99 سال به خریدار واگذار می گردد و در مدت زمان مذکور خریدار بایستی اجاره ملک را به صورت اقساط سالانه به سازمان اوقاف پرداخت نماید. دلیل امر از آنجایی ناشی می شود که مالکیت اصلی زمین ( عرصه ) متعلق به سازمان اوقاف است و خریدار از این جهت اجاره بهای آن را پرداخت می نماید، اما مالکیت اعیان به صورت کامل و شش دانگ در اختیار خریدار قرار دارد و متعلق به اوست. بنابراین خریدار زمین اوقافی هیچ اختیاری در رابطه با عرصه یا زمین اوقافی ندارد.
• خرید و فروش زمین های اوقافی صرفا تحت نظارت و تایید سازمان اوقاف صورت می گیرد و از آنجایی که خریدار تنها صاحب اعیان است، خرید و فروش عرصه امکانپذیر نیست و قانونی تلقی نمی شود.

ارائه مشاوره حقوقی و نکات ضروری با وکیل

دعاوی عرصه و اعیان را می توان در ردیف مهم ترین دعاوی ملکی و ثبتی به حساب آورد. بروز اختلافات و مسائل حقوقی در روند تفکیک عرصه و اعیان و یا تعیین میزان قدرالسهم عرصه و اعیان به خصوص در املاک مشاعی و موروثی امری دور از ذهن نیست و دعاوی زیادی را به خود اختصاص داده است. جزئیات و نکات حقوقی فراوانی در این رابطه وجود دارد که می تواند روند دادرسی پرونده ی شما را تغییر دهد. انتخاب وکیل ملکی متخصص و باتجربه در این زمینه می تواند ضمن ارائه ی یک مشاوره حقوقی دقیق و جامع، بهترین نتایج را در کوتاه ترین زمان ممکن برای پرونده شما رقم بزند.

…برای کسب اطلاعات بیشتر و انجام مشاوره حقوقی تخصصی در این زمینه می توانید با وکلای فرنام داد در ارتباط باشید…