فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

فسخ قرارداد به جهت خیار عیب و نکاتی که در ایم رابطه باید بدانید : اگر بعد از وقوع معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد موجود بوده و از خریدار مخفی شده است خیار عیب برای مشتری به وجود می آید .

هرگاه مشتری حق فسخ خود را اعمال کند. برای تایید فسخ می تواند تایید فسخ قرار داد به جهت خیار عیب را از دادگاه درخواست نماید .

طرفین دعوا

هر یک از طرفین قرارداد که تایید فسخ را به نفع خود می داند می تواند اقدام به طرح دعوای تایید فسخ کند.

فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

مرجع صالح برای رسیدگی دعوای تایید فسخ

معاملات اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. و در صورتی که دعوا در خصوص اموال منقول باشد در دادگاه محل سکونت خوانده رسیدگی می گردد.

نحوه اجرای رای فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

محاکم فقط فسخ را تایید می‌کنند و اثر فسخ از زمان اعلام اراده خریدار است. نه رای دادگاه بنابراین رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

مشتری می تواند بدون اینکه عقد را فسخ کند. تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب را از فروشنده بخواهد اگر ملک مورد نظر تخریب شده باشد. یا به شخص دیگر منتقل شود و یا تغییر عمده ای در ملک ایجاد گردد. و همچنین عیب دیگری در ملک حادث شود که ناشی از عیب قبلی نباشد مشتری فقط حق اخذ ارش دارد .

تشخیص این که چه چیزی عیب محسوب می‌شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد مشخص می نماید.

اگر عیب ملک به حدی باشد که ملک از مالیات بیافتد و هیچ ارزش مالی نداشته باشد. بیع باطل است بنابراین فسخ قرارداد وجهی ندارد .

شرایط فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

یکی از شرایط خیار عیب که برای خریدار حق فسخ ایجاد می‌کند. این است که در هنگام عقد بیع وجود داشته باشد البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل مبیع عیبی در آن ایجاد شود. این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می نماید.

نکته : ممکن است کشف عیب پس از مدت ها از خرید ملک اتفاق بیافتد. در چنین حالتی نیز خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .

نکته : خیار عیب بعد از علم به عیب فوری است اگر در قرارداد کلیه خیارات اسقاط شده باشند. خیار عیب نیز ساقط خواهد شد و در صورت کشف عیب خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد .

البته برخی از محاکم معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد. حتی با فرض اسقاط کافه خیارات در عقد بیع باز هم می‌توان خیار عیب را اعمال نمود .

این دسته از محاکم معتقدند اراده مشترک طرفین در اسقاط کافه خیارات از جمله خیار عیب، عیوب متعارف است. و در خصوص عیب غیر متعارف اگر خریدار از آن آگاه بوده باشد ، حق فسخ ندارد.

اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرفی نماید به منزله عبور از حق فسخ خواهد بود .

استفاده از وکیل و مشاوره حقوقی در رابطه با فسخ قرارداد

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد می باشد و ادعایی است که می بایست ثابت شود باید به عنوان خواسته مطرح گردد. اما در در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

وکیل ابطال معامله : بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است می‌تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند.
خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند اعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است صورت گیرد.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

نکاتی در خصوص جرم – تعریف جرم

جرم چیست؟

جرم از نظر اجتماعی نقض نظام جامعه است نظام جامعه تغییر پذیر است. و به همین جهت نمی‌توان مفهوم جرم طبیعی را پذیرفت. در عمل، شناختن مفهوم اجتماعی جرم کفایت نمی‌کند.

حقوقدان باید مختصات جرم را معلوم نموده و تعریفی از آن به دست بیاورد تا از ترکیب مختصات جرم تعریف آن مشخص شود.
جرم از خطای انتظامی متمایز است کلمه جرم علاوه بر مفهومی که در حقوق جزا دارد. دارای مفهوم مشخصی در حقوق مدنی می باشد.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

مفهوم جرم از دو منظر قابل مطالعه است:

تعریف جرم از نقطه نظر اجتماعی

وکیل کیفری : از نظر اجتماعی مفهوم جرم نظیر مفهوم اخلاق متغیر و در حال تحول می باشد. دلیل این مطلب آن است که وصف مجرمانه عملی از نقطه ‌نظر اجتماعی و همچنین میزان مجازاتی که قانون برای عمل مجرمانه در نظر خواهد گرفت. بستگی به افکار عمومی دارد و افکار دائماً در حال تغییر و دگرگونی است.

دولت بر اساس فلسفه و شرایط مزبور اصولی را برای اعتدال جامعه و بقای آن پیش بینی می کند که افراد مجبور به اطاعت و احترام نسبت به این اصول هستند و هر گاه از آن تخلف نمایند مجازات خواهند شد.

جرم چیست ؟

بنابراین جرم از نقطه نظر اجتماعی عملی است که نظم اجتماعی را نقض نموده باشد. و این نظم در هر عصری متناسب و درخور تمدن و سطح افکار و عقاید متعارف همان عصر می باشد.

تعریفی که گاروفالو( بانیان مکتب اثباتی) از جرم ارائه می‌دهد. متوجه همین نقطه نظر اجتماعی است گاروفالو می‌گوید:( جرم عملی است برخلاف احساسات متوسط تقوا و نیکوکاری ).

تعیین اصولی که نظام جامعه در دوره معینی بر آن استوار است امکان پذیر می باشد و همواره می‌تواند معلوم داشت قواعدی که تخلف از آنها جرم به شمار می‌آید کدام است اما مسئله ای که پاسخ به آن دشوار است آن است که”

  • آیا در میان اصول و قواعد مزبور؛ اصل و قاعده ای هست که لایتغیر باشد و تخلف از آن همواره جرم تلقی گردد ؟
  • به عبارت دیگر آیا جرم طبیعی وجود دارد یا خیر ؟

گابریل تارد معتقد به جرم طبیعی است و آن را این گونه تعریف می‌کند:( جرم طبیعی عملی است که به علت مخالفت آن با شرایط اساسی زندگانی اجتماعی همواره منع شده است.)

  • اما آیا از میان شرایط اساسی زندگانی اجتماعی چیزی می تواند تا همیشه و همه جا معتبر باشد؟

تاکنون جوابی به این سوال داده نشده است. و این مطلب همچنان مبهم مانده است پاره ای از نویسندگان حقوق جزا خواستند از مفهوم عدالت در حل این مسئله کمک بگیرند. اما باید دانست که این مفهوم هم به عنوان ملاک تشخیص جرم طبیعی کافی نیست .زیرا عدالت مطلق در دسترس بشر نیست و عدالت نسبی هم ثابت و یکسان نمی باشد.

تعریف جرم از نقطه نظر حقوقی

تعریف جرم از نظر اجتماعی برای قانون گذار مفید است زیرا با توجه به آن می‌تواند پایداری اصولی اساسی زندگی اجتماعی را تضمین نموده و برای تجاوز به آن مجازات تعیین کند اما برای قاضی ضرورت دارد که از جرم تعریف حقوقی در دست داشته باشد. به عنوان یک پدیده قضایی، جرم عملی است که قابل مجازات باشد.

این تعریف نارساست و ماهیت و مختصات جرم را نشان نمی‌دهد در قانون مجازات عمومی ایران نیز تعریفی از جرم ارائه نشده است.

ماده ۲ قانون مجازات

فقط در ماده ۲ قانون مذکور یکی از اوصاف جرم مندرج شده است به این شرح :(هیچ عملی را نمی‌توان جرم دانست مگر آنچه به موجب قانون جرم شناخته شده است).

به طوری که ملاحظه می شود قانونگذار ایران در ماده ۲ قانون مجازات وصف قانونی بودن جرم را که از اوصاف اصلی آن می باشد اعلام کرده است زیرا در سایه آن آزادی فردی از خودکامگی و خودسری قضات و دادرسان مصون می‌ماند. اما باید دانست تمام خصوصیات جرم در این وصف منعکس نشده.

شناختن جرم مستلزم توجه به سایر اوصاف آن می‌باشد که در ادامه به آن می پردازیم:

  1. جرم همواره یک عمل خارجی از انسان است که این عمل گاهی فعل است و زمانی ترک فعل بنابراین تصمیم مجرمانه جرم تلقی نمی شود.
    جرم عقیده وجود ندارد یعنی عقیده هر چه باشد جرم تلقی نمی‌شود اما انتشار عقیده ممکن است جرم باشد.
  2. قانونگذار برای جرم مجازات پیش‌بینی نموده است بنابراین به صرف این که عملی ممنوع باشد آن عمل را نباید جرم دانست باید ممنوعیت عملی توام با ضمانت اجرای جزایی باشد تا آن عمل در جامعه جرم شناخته شود.
  3. فرد در ارتکاب عمل ممنوعی که قانونگذار برای آن مجازات تعیین کرده است برخلاف حق اقدام نموده باشد.
    بنابراین ارتکاب عملی که به موجب قانون ممنوع و قابل مجازات است در مقام استفاده از حق و یا انجام وظیفه جرم شناخته نمی شود .

اکنون با تلفیق موارد فوق می توانیم جرم را تعریف نماییم.

جرم رفتار و عمل خلاف قانون است که به دلیل انجام تکالیف و یا استیفای حق نبوده و برای آن مجازات مقرر شده است. این تعریف مانند همان است که (کارارا) برای جرم پذیرفته است .

عناصر تشکیل دهنده جرم:

به طور کلی از تحلیل تعریف مزبور مشخص می گردد که برای تحقق جرم وجود ۳عنصر ضرورت دارد.

  1. عنصر مادی : عمل خارجی انسان است. که به مفهوم فعل یا ترک فعل نمایان می شود.
  2. عنصر قانونی : بدین معناست که وصف مجرمانه با تعریف قانون باشد به بیان دیگر آن عملی جرم است که در قانون پیش‌بینی شده باشد.
  3. عنصر معنوی : زمانی که انسان اخلاقاً مسئول عمل ارتکابی باشد.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش‌بینی شده باشد اعم از آن که شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. در ادامه با توضیحات وکلای فرنام داد همراه باشید…

اگر شرایط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد :

مانند آن که در قرارداد شرط شود ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی است. در چنین حالتی اگر ملک فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد:

اگر شخص متعهد به عهد خود عمل نکند شخصی که تعهد به نفع او شده است. ابتدا باید الزامات متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکرد. متعهد له می‌تواند شخصاً و یا از طریق شخص ثالث تعهد را انجام و هزینه‌های آن را از متعهد دریافت نماید.

در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نباشد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .
در هر یک از موارد فوق شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است می‌تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

طرفین دعوا

پس از فسخ قرارداد از سوی صاحب حق فسخ، فرد می تواند درخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد . چنانچه فسخ مربوط به معاملات ملکی باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را خواهد داشت .

اجرا رای

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط در واقع زمانی حاصل می‌شود که متعهدله آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام می‌کند . بنابراین اجراییه در این دعوی صادر نمی شود و حکم دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

نکته 1:

به خیار تخلف شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می‌شود.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد است و ادعایی است که می بایستی ثابت گردد به عنوان خواسته مطرح می گردد اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است. می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر اقدام کند. و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند . بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .

طرح دعوای تایید فسخ در جایی کاربرد دارد که مدعی فسخ می خواهد هر چه سریعتر تکلیف قرارداد را روشن و از آثار فسخ قرارداد استفاده کند. و یا در کنار خواسته تایید فسخ خواسته دیگری نظیر استرداد وجه و یا ابطال سند و یا مطالبه خسارت را نیز دارد. و به همین خاطر متداول است که دادخواست تایید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مطرح می گردد .

نکته 2 :

اگر تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن برای فروشنده حق فسخ ایجاد کند وصول هر کدام از اقساط که موعود آن گذشته باشد. از سوی طلبکار می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد. حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

نکته 3 :

حق فسخ در صورت فوت ذیحق به ورثه منتقل می‌شود.
اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از فسخ آن خریدار در ملک تصرفات حقوقی مانند: فروش رهن و اجاره انجام دهد. در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر است مگر آنکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.

نکاتی در خصوص جعاله

نکاتی در خصوص جعاله : مفهوم و ماهیت جعاله تعهدی است که در قانون مدنی در بخش مربوط به عقود معین آورده شده است و همان طور که بعداً از محتوای مواد مربوط خواهیم دید جعاله عقد نیست بلکه نوعی تعهد یا التزام است.

زیرا برخی شرایط اساسی برای تحقق عقد را در بر ندارد. و قانون مدنی نیز در هیچ یک از مواد مربوطه به اصطلاح یا عبارت عقد جعاله اشاره‌ای ننموده است . توضیحات بیشتر در ادامه با وکیل حقوقی :

جعاله چیست؟

جعاله در تعریف و مفهوم ساده عبارت است از اینکه شخص کار یا عملی را پیشنهاد (ایجاب) می نماید. و در ازای آن تعهد می‌کند که هر کس آن عمل را به انجام رساند و نتیجه آن را ارائه دهد پاداش یا مژدگانی و یا به تعبیر قانون مدنی اجرت خود را دریافت می کند.

نکاتی در خصوص جعاله

ماده ۵۶۱ قانون مدنی اینچنین می‌گوید :

جعاله عبارت است از التزام شخصی در مقابل عملی اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین.

بنابراین جعاله دو طرف دارد یک طرف جاعل یا ملتزم که انجام کار را پیشنهاد و ایجاب می نماید. و طرف دیگر عامل و آن کسی که انجام عمل را بر عهده می‌گیرد. قبول انجام عملی از طرف عامل می‌تواند صریح یا ضمنی باشد . در جعاله مژدگانی یا پاداش را جُعل می نامند.

جعاله التزامی است عهدی، زیرا جاعل تعهد به پرداخت جعل و عامل تعهد به انجام عمل می نماید. همچنین جعاله تعهدی معوض است .

این دو عِوض عبارتند از:

  1. کاری که باید انجام شود
  2. اجرتی که باید تادیه گردد .

نکاتی در خصوص جعاله : برخی از شارحین قانون مدنی جعاله را تعهدی تملیکی به حساب آورده اند زیرا معتقدند که جعل از طرف جاعل به عامل تملیک می‌گردد .
نتیجه آنکه باید گفت جعاله عقدی است تملیکی از جانب جاعل و عقدی است عهدی از جانب عامل.

مقایسه جعاله با اجاره اشخاص :

اگرچه جعاله و اجاره اشخاص شباهت‌هایی با یکدیگر دارد. ولی این دو با هم متفاوت بوده و اختلافاتی به شرح زیر دارند :

  1. اجاره اشخاص دو طرف دارد (مستاجر و اجیر) که هر دو طرف باید معلوم و مشخص باشند .
    ولی در جعاله یکی از طرفین یعنی عامل ممکن است معلوم و مشخص نباشد (درجعاله عام)
  2. در اجاره اشخاص اجرت معلوم و مشخص است. ولی در جعاله چنین نیست و آنچنان که در ماده ۵۶۳ قانون مدنی می‌گوید در جعاله معلوم بودن اجرت من جمیع الجهات لازم نیست. بنابراین اگر کسی ملتزم شود که هرکس مال گمشده ای را پیدا کند حصه(بخش،قسمت یا سهم ) مشاع معینی از آن مال او خواهد بود ؛جعاله صحیح است .
  3. در اجاره اشخاص کاری که باید اجیر انجام دهد معلوم است. حال آنکه در جعاله بر اساس ماده ۵۶۴ قانون: (در جعاله گذشته از عدم لزوم تعیین عامل ممکن است عمل هم مردد و کیفیت آن نا معلوم باشد .)

متوجه می‌شویم که شرایط و کیفیت رسیدن به نتیجه در جعاله ممکن است. برای عامل یا جاعل حتی هر دو روشن نباشد.

اقسام جعاله

ماده ۵۶۱ قانون مدنی می‌گوید:( …. اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین…) با توجه به قسمت اخیر این ماده می توان گفت که جعاله مانند وقف به دو شکل جعاله خاص و جعاله عام به محقق می شود .

جعاله خاص:

آن است که جاعل به شخص یا اشخاصی که قابل احصا هستند می‌گویند اگر اتومبیل مسروقه مرا پیدا کنی و یا شما چند نفر اگر بتوانید اتومبیل مسروقه مرا پیدا کنید ۲۰۰ هزار تومان مژدگانی می‌پردازم.

جعاله عام :

درجعاله عام طرف جاعل نسبت به ایجابی که می‌کند مشخص نیست مثلاً جاعل در روزنامه آگهی می‌دهد. که هرکس اتومبیل سرقت شده مرا با این مشخصات پیدا کند ۲۰۰ هزار تومان مژدگانی دریافت می نماید.

با توجه به تقسیم بندی فوق بعضی از اساتید حقوق بر آن شده اند که بگویند جعاله خاص عقد است زیرا دو طرف دارد که یکی ایجاب می‌کند. و دیگری قبول می‌نماید اما همچنان که قبلاً نیز متذکر شدیم قانون مدنی به این نکته توجهی ننموده و در همه حال جعاله را به عنوان تعهد و التزام بیان کرده است.

مقایسه جعاله و استیفای منفعت

در ماده ۳۳۶قانون مدنی آمده: هرگاه کسی بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل اجرتی بوده و یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد. عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود قصد تبرع داشته است.

استیفاء چیست؟

نکاتی در خصوص جعاله , استیفاء عبارت است از بهره‌مند شدن کسی از عمل یا منفعت مال غیر بر مبنای اذنی که مالک مال یا صاحب عمل قبلاً داده است .
استیفای منفعت از اقسام شبه عقد و مانند عقد اجاره است. زیرا در استیفاء توافق بین طرفین برای انجام عمل یا بردن منفعت از مال موجود می باشد و از این جهت شباهت به عقد دارد . ولی شرایط دیگر عقد ،از قبیل تعیین عوض را دارا نمی باشد.

با توجه به نکات فوق الذکر مشخص می‌شود که اولاً استیفاء با جعاله تفاوت دارد. زیرا در استیفاء طرف عامل همیشه مشخص می باشد. حال آنکه در جعاله ممکن است طرف عامل غیر معلوم باشد.

از مقایسه دو ماده ۳۳۶ و ۵۶۱ قانون مدنی چنین استنباط می‌شود که در استیفاء قبولی عامل همیشه صریح است. و حالا آنکه در جعاله ممکن است قبولی عامل ضمنی باشد. یا عامل قبولی خود را حتی به طور ضمنی ابراز نداشته و قبل از اعلام ایجاب، عمل را از روی تصادف به طور اتفاقی انجام داده باشد.