بایگانی ماه مارس, 2022

تنظیم سند رسمی وکالت کاری چگونه انجام می گیرد ؟ مرسوم است که در قرارداد مشارکت در ساخت مالک ملک به سازنده وکالت می دهد تا به نیابت از وی مراحل اداری مورد نیاز در امر ساخت. نظیر : اخذ پروانه، تخریب و نوسازی از شهرداری و امور ثبتی ملک را پیگیری کند. در مقابل سازنده هم انجام مراحل اداری را به عهده می‌گیرد .

معمولاً وکالت کاری مورد نظر پس از امضای قرارداد مشارکت و در راستای آن به سازنده اعطا می ‌شود. اگر مالک با وجود توافقی که با سازنده نموده است. از اجرای تعهد خود شانه خالی کند و وکالت کاری مورد نظر را ندهد سازنده در ادامه عملیات ساخت با مشکل مواجه خواهد شد.

یکی از راه حل ها در این شرایط طرح دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی وکالت کاری از سوی سازنده است. که در ادامه توسط وکلای فرنام داد به آن خواهیم پرداخت جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما همراه باشید.

طرفین دعوا

خواهان دعوا سازنده و خوانده این دعوا مالک زمین است. که به اعطا وکالت کاری به سازنده تعهد نموده است.

مرجع صالح به رسیدگی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری بایستی در دادگاه محل وقوع ملک اقامه شود.

نحوه اجرای رای

در مرحله اجرا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می شود تا ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی وکالت کاری در دفترخانه حاضر شود. اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشود نماینده دادگاه در دفترخانه حضور پیدا خواهد کرد. و وکالت مورد نظر را امضا می‌ نماید.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

الزام به تنظیم سند رسمی وکالت کاری به اصطلاح تعهدی است که در قرارداد مشارکت داده شده. و در واقع خواسته الزام به ایفای تعهد می باشد به همین علت قواعد عمومی الزام به ایفای تعهدات در خصوص آن رعایت می گردد.

در موردی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت کاری در متن قرارداد آمده باشد الزام مالک با مشکلی رو به رو نخواهد شد.
در فرضی که تعهد به تنظیم سند رسمی وکالت در متن قرارداد قید نشده باشد. از آنجا که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت وکالت کاری جزئی از مقدمات لازم برای شروع کار است. می توان عرف قالب را به منزله تصریح در قرارداد دانست .

اگر چه ممکن است برخی محاکم استدلال فوق را نپذیرند اما خوب است. بدانید در این صورت چنانچه مالک نسبت به اعطای وکالت کاری خوداری کند. این عمل دلیل موجهی برای سازنده جهت تاخیر در انجام و پیگیری امور اداری نظیر اخذ پروانه تخریب و نوسازی می باشد.

در صورتی که امکان اجبار متعهد به تنظیم وکالت مورد نظر فراهم نشود. و شخص دیگری هم نتواند به جای مالک در این خصوص اقدام نماید سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.

نکته :

مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است. ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا موجب قانون از عقل حاصل می‌شود ملزم می باشند.

همچنین در ماده ۲۲۲ قانون مدنی آمده است. در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده فوق دادگاه می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است. اجازه دهد که خود عمل را انجام دهد و متخلف را به تعدیه مخارج آن محکوم نماید.

وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت ساختمان و ملک : واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد؛ به طور معمول ساختمان باید مشخصات پیش‌بینی شده در نقشه را داشته باشد؛ با این حال ممکن است به علل مختلف آنچه که در پایان آماده می‌شود متفاوت از نقشه های مورد تایید شهرداری و مورد توافق طرفین باشد.

مثلاً : مساحت بنا تغییر کند در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است. می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوا نماید.

ملک پیش فروش شده ممکن است کمتر یا بیشتر از ۵ درصد متراژ مقرر در قرارداد کسری مساحت داشته باشد. اگر کسری مساحت کمتر از ۵ درصد باشد. ما به تفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار می گیرد. و پیش فروشنده ملزم به پرداخت خواهد بود.

در صورتی که مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد. یا به عبارت دیگر میزان کسری مساحت بیش از ۵ درصد متراژ مقرر باشد. خریدار دو راه پیش رو دارد اول اینکه می‌تواند به استناد کسری مساحت، قرارداد را فسخ کند دوم این که می تواند تفاوت قیمت را بر پایه قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از فروشنده مطالبه کند .

طرفین دعوا

دعوا مذکور را پیش خریدار مطرح می نماید و خوانده دعوا پیش فروشنده خواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگرچه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است. ولی از آنجا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است. بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده دادگاه عمومی است .

از آنجا که این دعوا منقول است. خواهان می‌تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ،محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی فروشنده مراجعه کند.

نحوه اجرای رای

زمانی که حکم مبنی بر محکومیت فروشنده به پرداخت ما به تفاوت کسری مساحت بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و یا قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس از سوی دادگاه حقوقی صادر می گردد. و پس از طی مراحل قطعیت می‌یابد در این حالت به درخواست محکوم ‌له، اجراییه صادر خواهد شد. ،محکوم له می‌تواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم اقدام کند. و در صورت عدم شناسایی اموالی از وی می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام نماید .

ما به تفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش برحسب میزان کسری مساحت به دو روش قابل مطالبه است. یکی بر اساس قیمت مندرج در قرارداد و دیگری بر مبنای قیمت روز بنا که معمولاً با گذشت زمان تفاوت قابل توجهی با قیمت مندرج در قرارداد پیدا خواهد کرد.

در صورتی که اختلاف و کسری مساحت کمتر یا درست مساوی ۵ درصد باشد. پیش خریدار می تواند ما به تفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مطالبه کند .

وکیل جهت مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت

برای صدور حکم مبنی بر پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمت روز بنا حتماً باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق در قرارداد باشد.

به عبارت دیگر باید کسری مساحت بیش از ۵ درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد؛ مبنا و مستند اثبات میزان کسری مساحت صورت مجلس تفکیکی صادر شده از سوی اداره ثبت است؛ در مورد مازاد یکسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ملاک است و مساحت قسمت‌ های مشترک ساختمان در این زمینه دخیل نیست.

با توجه به حساسیت و ظرافت این موضوع بهتر است با اعطای وکالت به وکیل پایه یک دادگستری روند پیگیری را به وی بسپارید.

در صورت نیاز به وکیل مطالبه ما به تفاوت کسری مساحت. می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد – وکیل متخصص امور ملکی ، تماس حاصل فرمایید.