فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

فسخ قرارداد به جهت خیار عیب و نکاتی که در ایم رابطه باید بدانید : اگر بعد از وقوع معامله مشخص شود که مورد معامله معیوب و این عیب در زمان عقد موجود بوده و از خریدار مخفی شده است خیار عیب برای مشتری به وجود می آید .

هرگاه مشتری حق فسخ خود را اعمال کند. برای تایید فسخ می تواند تایید فسخ قرار داد به جهت خیار عیب را از دادگاه درخواست نماید .

طرفین دعوا

هر یک از طرفین قرارداد که تایید فسخ را به نفع خود می داند می تواند اقدام به طرح دعوای تایید فسخ کند.

فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

مرجع صالح برای رسیدگی دعوای تایید فسخ

معاملات اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی خواهد شد. و در صورتی که دعوا در خصوص اموال منقول باشد در دادگاه محل سکونت خوانده رسیدگی می گردد.

نحوه اجرای رای فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

محاکم فقط فسخ را تایید می‌کنند و اثر فسخ از زمان اعلام اراده خریدار است. نه رای دادگاه بنابراین رای دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

مشتری می تواند بدون اینکه عقد را فسخ کند. تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب را از فروشنده بخواهد اگر ملک مورد نظر تخریب شده باشد. یا به شخص دیگر منتقل شود و یا تغییر عمده ای در ملک ایجاد گردد. و همچنین عیب دیگری در ملک حادث شود که ناشی از عیب قبلی نباشد مشتری فقط حق اخذ ارش دارد .

تشخیص این که چه چیزی عیب محسوب می‌شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد مشخص می نماید.

اگر عیب ملک به حدی باشد که ملک از مالیات بیافتد و هیچ ارزش مالی نداشته باشد. بیع باطل است بنابراین فسخ قرارداد وجهی ندارد .

شرایط فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

یکی از شرایط خیار عیب که برای خریدار حق فسخ ایجاد می‌کند. این است که در هنگام عقد بیع وجود داشته باشد البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل مبیع عیبی در آن ایجاد شود. این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می نماید.

نکته : ممکن است کشف عیب پس از مدت ها از خرید ملک اتفاق بیافتد. در چنین حالتی نیز خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت .

نکته : خیار عیب بعد از علم به عیب فوری است اگر در قرارداد کلیه خیارات اسقاط شده باشند. خیار عیب نیز ساقط خواهد شد و در صورت کشف عیب خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد .

البته برخی از محاکم معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد. حتی با فرض اسقاط کافه خیارات در عقد بیع باز هم می‌توان خیار عیب را اعمال نمود .

این دسته از محاکم معتقدند اراده مشترک طرفین در اسقاط کافه خیارات از جمله خیار عیب، عیوب متعارف است. و در خصوص عیب غیر متعارف اگر خریدار از آن آگاه بوده باشد ، حق فسخ ندارد.

اگر خریدار پس از آگاهی نسبت به عیب در ملک تصرفی نماید به منزله عبور از حق فسخ خواهد بود .

استفاده از وکیل و مشاوره حقوقی در رابطه با فسخ قرارداد

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد می باشد و ادعایی است که می بایست ثابت شود باید به عنوان خواسته مطرح گردد. اما در در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

وکیل ابطال معامله : بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است می‌تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند.
خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اعمال کند اعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام به طرف مقابل و یا از طریق انجام عملی که به نحوی بیانگر فسخ قرارداد است صورت گیرد.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

نکاتی در خصوص جرم – تعریف جرم

جرم چیست؟

جرم از نظر اجتماعی نقض نظام جامعه است نظام جامعه تغییر پذیر است. و به همین جهت نمی‌توان مفهوم جرم طبیعی را پذیرفت. در عمل، شناختن مفهوم اجتماعی جرم کفایت نمی‌کند.

حقوقدان باید مختصات جرم را معلوم نموده و تعریفی از آن به دست بیاورد تا از ترکیب مختصات جرم تعریف آن مشخص شود.
جرم از خطای انتظامی متمایز است کلمه جرم علاوه بر مفهومی که در حقوق جزا دارد. دارای مفهوم مشخصی در حقوق مدنی می باشد.

نکاتی در خصوص جرم و تعریف آن

مفهوم جرم از دو منظر قابل مطالعه است:

تعریف جرم از نقطه نظر اجتماعی

وکیل کیفری : از نظر اجتماعی مفهوم جرم نظیر مفهوم اخلاق متغیر و در حال تحول می باشد. دلیل این مطلب آن است که وصف مجرمانه عملی از نقطه ‌نظر اجتماعی و همچنین میزان مجازاتی که قانون برای عمل مجرمانه در نظر خواهد گرفت. بستگی به افکار عمومی دارد و افکار دائماً در حال تغییر و دگرگونی است.

دولت بر اساس فلسفه و شرایط مزبور اصولی را برای اعتدال جامعه و بقای آن پیش بینی می کند که افراد مجبور به اطاعت و احترام نسبت به این اصول هستند و هر گاه از آن تخلف نمایند مجازات خواهند شد.

جرم چیست ؟

بنابراین جرم از نقطه نظر اجتماعی عملی است که نظم اجتماعی را نقض نموده باشد. و این نظم در هر عصری متناسب و درخور تمدن و سطح افکار و عقاید متعارف همان عصر می باشد.

تعریفی که گاروفالو( بانیان مکتب اثباتی) از جرم ارائه می‌دهد. متوجه همین نقطه نظر اجتماعی است گاروفالو می‌گوید:( جرم عملی است برخلاف احساسات متوسط تقوا و نیکوکاری ).

تعیین اصولی که نظام جامعه در دوره معینی بر آن استوار است امکان پذیر می باشد و همواره می‌تواند معلوم داشت قواعدی که تخلف از آنها جرم به شمار می‌آید کدام است اما مسئله ای که پاسخ به آن دشوار است آن است که”

  • آیا در میان اصول و قواعد مزبور؛ اصل و قاعده ای هست که لایتغیر باشد و تخلف از آن همواره جرم تلقی گردد ؟
  • به عبارت دیگر آیا جرم طبیعی وجود دارد یا خیر ؟

گابریل تارد معتقد به جرم طبیعی است و آن را این گونه تعریف می‌کند:( جرم طبیعی عملی است که به علت مخالفت آن با شرایط اساسی زندگانی اجتماعی همواره منع شده است.)

  • اما آیا از میان شرایط اساسی زندگانی اجتماعی چیزی می تواند تا همیشه و همه جا معتبر باشد؟

تاکنون جوابی به این سوال داده نشده است. و این مطلب همچنان مبهم مانده است پاره ای از نویسندگان حقوق جزا خواستند از مفهوم عدالت در حل این مسئله کمک بگیرند. اما باید دانست که این مفهوم هم به عنوان ملاک تشخیص جرم طبیعی کافی نیست .زیرا عدالت مطلق در دسترس بشر نیست و عدالت نسبی هم ثابت و یکسان نمی باشد.

تعریف جرم از نقطه نظر حقوقی

تعریف جرم از نظر اجتماعی برای قانون گذار مفید است زیرا با توجه به آن می‌تواند پایداری اصولی اساسی زندگی اجتماعی را تضمین نموده و برای تجاوز به آن مجازات تعیین کند اما برای قاضی ضرورت دارد که از جرم تعریف حقوقی در دست داشته باشد. به عنوان یک پدیده قضایی، جرم عملی است که قابل مجازات باشد.

این تعریف نارساست و ماهیت و مختصات جرم را نشان نمی‌دهد در قانون مجازات عمومی ایران نیز تعریفی از جرم ارائه نشده است.

ماده ۲ قانون مجازات

فقط در ماده ۲ قانون مذکور یکی از اوصاف جرم مندرج شده است به این شرح :(هیچ عملی را نمی‌توان جرم دانست مگر آنچه به موجب قانون جرم شناخته شده است).

به طوری که ملاحظه می شود قانونگذار ایران در ماده ۲ قانون مجازات وصف قانونی بودن جرم را که از اوصاف اصلی آن می باشد اعلام کرده است زیرا در سایه آن آزادی فردی از خودکامگی و خودسری قضات و دادرسان مصون می‌ماند. اما باید دانست تمام خصوصیات جرم در این وصف منعکس نشده.

شناختن جرم مستلزم توجه به سایر اوصاف آن می‌باشد که در ادامه به آن می پردازیم:

  1. جرم همواره یک عمل خارجی از انسان است که این عمل گاهی فعل است و زمانی ترک فعل بنابراین تصمیم مجرمانه جرم تلقی نمی شود.
    جرم عقیده وجود ندارد یعنی عقیده هر چه باشد جرم تلقی نمی‌شود اما انتشار عقیده ممکن است جرم باشد.
  2. قانونگذار برای جرم مجازات پیش‌بینی نموده است بنابراین به صرف این که عملی ممنوع باشد آن عمل را نباید جرم دانست باید ممنوعیت عملی توام با ضمانت اجرای جزایی باشد تا آن عمل در جامعه جرم شناخته شود.
  3. فرد در ارتکاب عمل ممنوعی که قانونگذار برای آن مجازات تعیین کرده است برخلاف حق اقدام نموده باشد.
    بنابراین ارتکاب عملی که به موجب قانون ممنوع و قابل مجازات است در مقام استفاده از حق و یا انجام وظیفه جرم شناخته نمی شود .

اکنون با تلفیق موارد فوق می توانیم جرم را تعریف نماییم.

جرم رفتار و عمل خلاف قانون است که به دلیل انجام تکالیف و یا استیفای حق نبوده و برای آن مجازات مقرر شده است. این تعریف مانند همان است که (کارارا) برای جرم پذیرفته است .

عناصر تشکیل دهنده جرم:

به طور کلی از تحلیل تعریف مزبور مشخص می گردد که برای تحقق جرم وجود ۳عنصر ضرورت دارد.

  1. عنصر مادی : عمل خارجی انسان است. که به مفهوم فعل یا ترک فعل نمایان می شود.
  2. عنصر قانونی : بدین معناست که وصف مجرمانه با تعریف قانون باشد به بیان دیگر آن عملی جرم است که در قانون پیش‌بینی شده باشد.
  3. عنصر معنوی : زمانی که انسان اخلاقاً مسئول عمل ارتکابی باشد.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : اگر در قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش‌بینی شده باشد اعم از آن که شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید. در ادامه با توضیحات وکلای فرنام داد همراه باشید…

اگر شرایط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد :

مانند آن که در قرارداد شرط شود ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی است. در چنین حالتی اگر ملک فاقد ویژگی مذکور در قرارداد باشد خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد:

اگر شخص متعهد به عهد خود عمل نکند شخصی که تعهد به نفع او شده است. ابتدا باید الزامات متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد در صورتی که متعهد به تعهد خود عمل نکرد. متعهد له می‌تواند شخصاً و یا از طریق شخص ثالث تعهد را انجام و هزینه‌های آن را از متعهد دریافت نماید.

در صورتی که امکان اجرای تعهد از طریق متعهدله و یا شخص ثالث نباشد متعهدله می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .
در هر یک از موارد فوق شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است می‌تواند پس از فسخ قرارداد به هر نحوی دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.

طرفین دعوا

پس از فسخ قرارداد از سوی صاحب حق فسخ، فرد می تواند درخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح کند .

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای تایید فسخ قرارداد . چنانچه فسخ مربوط به معاملات ملکی باشد دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را خواهد داشت .

اجرا رای

فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط در واقع زمانی حاصل می‌شود که متعهدله آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام می‌کند . بنابراین اجراییه در این دعوی صادر نمی شود و حکم دادگاه تنها جنبه اعلامی دارد.

نکته 1:

به خیار تخلف شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می‌شود.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرار داد است و ادعایی است که می بایستی ثابت گردد به عنوان خواسته مطرح می گردد اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد.

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است. می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر اقدام کند. و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند . بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .

طرح دعوای تایید فسخ در جایی کاربرد دارد که مدعی فسخ می خواهد هر چه سریعتر تکلیف قرارداد را روشن و از آثار فسخ قرارداد استفاده کند. و یا در کنار خواسته تایید فسخ خواسته دیگری نظیر استرداد وجه و یا ابطال سند و یا مطالبه خسارت را نیز دارد. و به همین خاطر متداول است که دادخواست تایید فسخ قرارداد در کنار دعاوی دیگر مطرح می گردد .

نکته 2 :

اگر تاخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن برای فروشنده حق فسخ ایجاد کند وصول هر کدام از اقساط که موعود آن گذشته باشد. از سوی طلبکار می تواند قرینه ای بر اسقاط ضمنی حق فسخ باشد. حق فسخ قرارداد به دلیل تخلف متعهد از شرط قراردادی فوریت ندارد و صاحب حق فسخ هر زمان که بخواهد می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

نکته 3 :

حق فسخ در صورت فوت ذیحق به ورثه منتقل می‌شود.
اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از فسخ آن خریدار در ملک تصرفات حقوقی مانند: فروش رهن و اجاره انجام دهد. در صورت فسخ قرارداد این تصرفات معتبر است مگر آنکه در قرارداد عدم تصرفات ناقله شرط شده باشد.

نکاتی در خصوص جعاله

نکاتی در خصوص جعاله : مفهوم و ماهیت جعاله تعهدی است که در قانون مدنی در بخش مربوط به عقود معین آورده شده است و همان طور که بعداً از محتوای مواد مربوط خواهیم دید جعاله عقد نیست بلکه نوعی تعهد یا التزام است.

زیرا برخی شرایط اساسی برای تحقق عقد را در بر ندارد. و قانون مدنی نیز در هیچ یک از مواد مربوطه به اصطلاح یا عبارت عقد جعاله اشاره‌ای ننموده است . توضیحات بیشتر در ادامه با وکیل حقوقی :

جعاله چیست؟

جعاله در تعریف و مفهوم ساده عبارت است از اینکه شخص کار یا عملی را پیشنهاد (ایجاب) می نماید. و در ازای آن تعهد می‌کند که هر کس آن عمل را به انجام رساند و نتیجه آن را ارائه دهد پاداش یا مژدگانی و یا به تعبیر قانون مدنی اجرت خود را دریافت می کند.

نکاتی در خصوص جعاله

ماده ۵۶۱ قانون مدنی اینچنین می‌گوید :

جعاله عبارت است از التزام شخصی در مقابل عملی اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین.

بنابراین جعاله دو طرف دارد یک طرف جاعل یا ملتزم که انجام کار را پیشنهاد و ایجاب می نماید. و طرف دیگر عامل و آن کسی که انجام عمل را بر عهده می‌گیرد. قبول انجام عملی از طرف عامل می‌تواند صریح یا ضمنی باشد . در جعاله مژدگانی یا پاداش را جُعل می نامند.

جعاله التزامی است عهدی، زیرا جاعل تعهد به پرداخت جعل و عامل تعهد به انجام عمل می نماید. همچنین جعاله تعهدی معوض است .

این دو عِوض عبارتند از:

  1. کاری که باید انجام شود
  2. اجرتی که باید تادیه گردد .

نکاتی در خصوص جعاله : برخی از شارحین قانون مدنی جعاله را تعهدی تملیکی به حساب آورده اند زیرا معتقدند که جعل از طرف جاعل به عامل تملیک می‌گردد .
نتیجه آنکه باید گفت جعاله عقدی است تملیکی از جانب جاعل و عقدی است عهدی از جانب عامل.

مقایسه جعاله با اجاره اشخاص :

اگرچه جعاله و اجاره اشخاص شباهت‌هایی با یکدیگر دارد. ولی این دو با هم متفاوت بوده و اختلافاتی به شرح زیر دارند :

  1. اجاره اشخاص دو طرف دارد (مستاجر و اجیر) که هر دو طرف باید معلوم و مشخص باشند .
    ولی در جعاله یکی از طرفین یعنی عامل ممکن است معلوم و مشخص نباشد (درجعاله عام)
  2. در اجاره اشخاص اجرت معلوم و مشخص است. ولی در جعاله چنین نیست و آنچنان که در ماده ۵۶۳ قانون مدنی می‌گوید در جعاله معلوم بودن اجرت من جمیع الجهات لازم نیست. بنابراین اگر کسی ملتزم شود که هرکس مال گمشده ای را پیدا کند حصه(بخش،قسمت یا سهم ) مشاع معینی از آن مال او خواهد بود ؛جعاله صحیح است .
  3. در اجاره اشخاص کاری که باید اجیر انجام دهد معلوم است. حال آنکه در جعاله بر اساس ماده ۵۶۴ قانون: (در جعاله گذشته از عدم لزوم تعیین عامل ممکن است عمل هم مردد و کیفیت آن نا معلوم باشد .)

متوجه می‌شویم که شرایط و کیفیت رسیدن به نتیجه در جعاله ممکن است. برای عامل یا جاعل حتی هر دو روشن نباشد.

اقسام جعاله

ماده ۵۶۱ قانون مدنی می‌گوید:( …. اعم از اینکه طرف معین باشد یا غیر معین…) با توجه به قسمت اخیر این ماده می توان گفت که جعاله مانند وقف به دو شکل جعاله خاص و جعاله عام به محقق می شود .

جعاله خاص:

آن است که جاعل به شخص یا اشخاصی که قابل احصا هستند می‌گویند اگر اتومبیل مسروقه مرا پیدا کنی و یا شما چند نفر اگر بتوانید اتومبیل مسروقه مرا پیدا کنید ۲۰۰ هزار تومان مژدگانی می‌پردازم.

جعاله عام :

درجعاله عام طرف جاعل نسبت به ایجابی که می‌کند مشخص نیست مثلاً جاعل در روزنامه آگهی می‌دهد. که هرکس اتومبیل سرقت شده مرا با این مشخصات پیدا کند ۲۰۰ هزار تومان مژدگانی دریافت می نماید.

با توجه به تقسیم بندی فوق بعضی از اساتید حقوق بر آن شده اند که بگویند جعاله خاص عقد است زیرا دو طرف دارد که یکی ایجاب می‌کند. و دیگری قبول می‌نماید اما همچنان که قبلاً نیز متذکر شدیم قانون مدنی به این نکته توجهی ننموده و در همه حال جعاله را به عنوان تعهد و التزام بیان کرده است.

مقایسه جعاله و استیفای منفعت

در ماده ۳۳۶قانون مدنی آمده: هرگاه کسی بر حسب امر دیگری اقدام به عملی نماید که عرفاً برای آن عمل اجرتی بوده و یا آن شخص عادتاً مهیای آن عمل باشد. عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود مگر اینکه معلوم شود قصد تبرع داشته است.

استیفاء چیست؟

نکاتی در خصوص جعاله , استیفاء عبارت است از بهره‌مند شدن کسی از عمل یا منفعت مال غیر بر مبنای اذنی که مالک مال یا صاحب عمل قبلاً داده است .
استیفای منفعت از اقسام شبه عقد و مانند عقد اجاره است. زیرا در استیفاء توافق بین طرفین برای انجام عمل یا بردن منفعت از مال موجود می باشد و از این جهت شباهت به عقد دارد . ولی شرایط دیگر عقد ،از قبیل تعیین عوض را دارا نمی باشد.

با توجه به نکات فوق الذکر مشخص می‌شود که اولاً استیفاء با جعاله تفاوت دارد. زیرا در استیفاء طرف عامل همیشه مشخص می باشد. حال آنکه در جعاله ممکن است طرف عامل غیر معلوم باشد.

از مقایسه دو ماده ۳۳۶ و ۵۶۱ قانون مدنی چنین استنباط می‌شود که در استیفاء قبولی عامل همیشه صریح است. و حالا آنکه در جعاله ممکن است قبولی عامل ضمنی باشد. یا عامل قبولی خود را حتی به طور ضمنی ابراز نداشته و قبل از اعلام ایجاب، عمل را از روی تصادف به طور اتفاقی انجام داده باشد.

مشاوره حقوقی فسخ قرارداد به جهت تدلیس

مشاوره حقوقی فسخ قرارداد به جهت تدلیس : هرگاه یکی از طرفین معامله (معمولاً فروشنده یا اجاره دهنده ) برای فریب دادن طرف دیگر وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد. یا ایرادی که در آن است را بپوشاند در معامله تدلیس کرده است.

به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال به عنوان مثال:
اگر فروشنده برای پنهان کردن شکاف دیوار ملک، آن را با کمد بپوشاند مرتکب تدلیس شده است.

برای آنکه خیار تدلیس محقق شود حتماً باید عملیات فریبکارانه صورت گیرد و طرف مقابل نیز در نتیجه این عملیات فریب خورد.
البته اگر توافق طرفین بر سالم بودن ملک باشد نه گفتن عیوب و مشکلات ملک ، ممکن است تدلیس محسوب نشود.

مشاوره حقوقی فسخ قرارداد به جهت تدلیس

نکات مهم فسخ قرارداد به جهت تدلیس

عملیات فریب باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت شخص فریب‌خورده حق فسخ معامله را خواهد داشت.

پس از آنکه قرارداد بر اساس خیار تدلیس توسط ذینفع فسخ شد. هر یک از طرفین قرارداد می توانند دادخواست تایید فسخ را در دادگاه صالح مطرح نمایند.

حتی اگر تمام حقیقت گفته نشود و شنونده آنچه را که گفته شده است تمام حقیقت بداند باز هم طرف مقابل دچار فریب شده و حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

اگر نقص به نحوی باشد که سبب ایجاد اشتباه موثر در عقد گردد قرارداد از اصل باطل است و فسخ آن وجهی ندارد.

نکته : شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد به طور مطلق شامل خیال تدلیس نمی شود.

خیار تدلیس را نمی‌توان ضمن قرارداد جداگانه ساقط کرد به این دلیل که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد. مگر این که شخص بعد از اینکه متوجه شد فریب خورده است. و حق فسخ برایش ایجاد شد آن را ساقط نماید. حق فسخ در این دعوی بعد از علم به آن فوری است و تعلل در آن موجب اسقاط حق فسخ می گردد.

دریافت مشاوره حقوقی از وکلای فرنام داد

افراد برای مطالبه حق خود معمولاً دادخواست تایید فسخ قرارداد را در کنار دعوای مطالبه وجه بابت استرداد ثمن مطرح می‌ نمایند اگر فریب دادن طرف معامله با استفاده از وسایل متقلبانه باشد عمل از مصادیق جرم کلاهبرداری است.

تایید فسخ خلاف اصل صحت قرارداد ها است. و باید به عنوان خواسته دعوی مطرح شود اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل مطرح گردد. دیگر نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد. طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است می‌تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند.

وکیل غایب مفقودالاثر

وکیل غایب مفقودالاثر و نکات مهم حقوقی در این رابطه با وکیل پایه یک دادگستری ، وکلای فرنام داد

غایب مفقودالاثر کیست ؟

به شخصی که از غیبت او مدت نسبتاً طولانی گذشته باشد و هیچگونه خبری از وضعیت حیات و یا محل سکونت او در دسترس نباشد غایب مفقودالاثر می گویند .

در این شرایط موضوع مهمی که مطرح می شود وضعیت اموال و همچنین تاهل شخص غایب می باشد که قصد داریم در این مطلب به آن بپردازیم .

وکیل غایب مفقودالاثر

وضعیت اموال و دارایی غایب مفقودالاثر

در نظام حقوقی ایران قانونگذار برای جلوگیری از تلف و تعدی اموال غایب مفقودالاثر قوانینی وضع نموده است به طور مثال در ماده ۱۰۱۲ قانون مدنی این گونه بیان شده که : در صورتی که غایب مفقودالاثر از قبل برای اموال خود تکلیفی معین نکرده باشد و یا شخصی را مسئول نگهداری و مدیریت اموال خود ننموده باشد دادگاه موظف به تعیین امین است.

درخواست مذکور می بایست توسط ذینفعان اموال مطرح شود و این افراد عبارتند از:

  • وراث
  • طلبکار ها
  • اقارب واجب النفقه

نکته: برای انتخاب امین در صورتی که یکی از وراث تضمین کافی به دادگاه ارائه دهد اولویت با او بوده و نسبت به دیگر افراد تقدم دارد .

دادگاه صالح به رسیدگی

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوا دادگاه عمومی آخرین محل اقامت شخص غایب است.
در رویه حقوقی باید برای تعیین تکلیف نسبت به وضعیت اموال غایب مفقودالاثر دعوایی تحت عنوان (درخواست صدور حکم موت فرضی) به دادگاه ارائه می شود.

مراحل طرح دادخواست صدور حکم موت فرضی:

  1. ابتدا می بایست مدت نسبتاً طولانی (بیش از ۶ ماه ) از مفقود شدن شخص غایب گذشته باشد تا اشخاص ذینفع بتوانند درخواست تعیین امین به دادگاه ارائه کنند.
  2. پس از آن با گذشت ۲ سال از غیبت، ورثه می توانند اقدام به نشر آگهی در روزنامه رسمی و کثیرالانتشار نمایند.

باید توجه داشت آگهی ها باید در سه نوبت به چاپ برسند:

  1. اولین آگهی بعد از گذشت دو سال از غیبت
  2. چاپ بعدی با گذشت یک ماه از اولین آگهی
  3. و آخرین آگهی پس از گذشت یک سال از چاپ دوم باید منتشر شود.

پس از انتشار آگهی ها و گذشت مدت زمانی که عرفاً غایب در قید حیات نباشد دادگاه حکم به تصرف قطعی اموال توسط ورثه را می‌دهد.

جهت روشن تر شدن موضوع مدت زمان های عرفی که عادتاً شخص غایب زنده نمی ماند را بیان می کنیم:

  • در صورتی وقوع سانحه هواپیمایی ۵ سال
  • شخص با بیش از ۷۵ سال سن به مدت ۱۰ سال
  • مفقودی فرد در جنگ سه سال پس از انعقاد صلح و یا پنج سال پس از اتمام جنگ
  • 3 سال پس از تاریخ تلف شدن کشتی در سفرهای دریایی

وضعیت تاهل غایب مفقودالاثر

مطابق قانون زن می‌تواند پس از گذشت ۴ سال از زمان فقدان شوهر اقدام به درخواست طلاق نماید که برای این امر نیازمند طی کردن مراحل صدور حکم موت فرضی است (انتشار آگهی با فواصل زمانی معین) با گذشت این مراحل دادگاه حکم طلاق غیابی برای زوجه صادر می‌کند.

نکته : عده زن در خصوص طلاق غایب مفقودالاثر عده وفات است..

در صورتی که شخص غایب پیدا شود حق رجوع خواهد داشت و این مهم بستگی به پذیرش زوجه دارد.
همچنین باید متذکر شد که غیبت شخص هیچ اجباری برای طلاق زن به وجود نمی آورد. به بیان دیگر غیبت اثری بر وضعیت تاهل ندارد مگر به درخواست زن .

در صورت مفقودی زن مرد میتواند به دادگاه مراجعه کند و اقدام به دریافت گواهی عدم امکان سازش نموده و در صورتی که حکم طلاق صادر نشود درخواست صدور حکم موت فرضی به دادگاه ارائه نماید.

برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص و دریافت مشاوره حقوقی می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای فرنام داد تماس حاصل فرمایید.

تایید بطلان معامله به دلیل حجر

تایید بطلان معامله به دلیل حجر : حجر به معنای ممنوع شدن شخص از تصرف و معامله نسبت به اموال خود است.
مهمترین اسباب حجر می توان به صغر(عدم بلوغ) سفیه( کسی که عقل معاش ندارد.) دیوانگی و ورشکستگی (ورشکستگی تاجر نیز یکی از اسباب حجر است که تاجر را از تصرف در اموال خود به ضرر طلبکاران منع می کند.) اشاره نمود. شخصی را که دارای شرایط حجر می باشد اصطلاحاً محجور می نامند.

بطلان معامله به دلیل حجر در قانون

وکیل امور حقوقی : بر اساس قانون اغلب معاملات اشخاص محجور باطل و در مواردی هم غیر نافذ استو معاملات غیر نافذ محجور با رد سرپرست وی مثل ولی و قیم باطل خواهد شد.

تایید بطلان معامله به دلیل حجر

از جمله اشخاص محجوری که معاملات آنها باطل است: مجنون و صغیر غیر ممیز است بنابراین اگر شخص مجنون یا صغیر غیر ممیزی ملکی را معامله کند آن معامله باطل خواهد بود. و طرف دیگر معامله می‌تواند تایید و اعلام بطلان آن را از محکمه بخواهد.

معاملات صغیر ممیز و اشخاص غیر رشید که هیچ ضرر و تعهدی برای آنها ایجاد نکند. صحیح استو و معاملاتی که ممکن است آنها را متعهد کند. و یا ضرری برای آنها داشته باشد غیر نافذ است. و صحت آن منوط به تایید ولی و یا قیم است .

معاملات تاجر ورشکسته در شرایطی صحیح و در مواردی باطل و در مواردی غیر نافذ و در برخی حالات قابل فسخ است .

ممنوع بودن برخی از معاملات

برخی معاملات قیم شخص محجور از نظر قانونی ممنوع می باشد. و ضمانت اجرای این گونه معاملات عدم نفوذ آن و در صورت رد این معاملات از سوی دادستان بطلان آن است.

به عنوان مثال : فروش اموال غیرمنقول محجور توسط قیم بدون اجازه دادستان مانند معامله فضولی غیر نافذ استو و اگر دادستان معامله را تنفیذ نکند معامله باطل خواهد شد.

در تمام مواردی که معاملات محجور باطل محسوب می شود. دادگاه به تقاضای ذینفع و یا شخص ذی سمت به دادخواست بطلان رسیدگی و بطلان معامله را تایید می نماید.

در این گونه دعوا ها هر شخصی که با محجور قراردادی منعقد کرده به طور مثال شخصی به عنوان خریدار یا فروشنده ملکی را معامله کرده است. می‌تواند خواهان دعوی باشد و به طرفیت ولی یا قیم محجور دادخواست مطرح نماید.

به علاوه ولی، قیم و یا دادستان نیز می‌توانند به عنوان خواهان به طرفیت شخصی که با محجور معامله کرده است. (خریدار یا فروشنده ) طرح دعوی کنند . در مورد تاجر ورشکسته از سوی مدیر تصفیه و یا هر یک از طلبکاران ورشکسته می تواند دعوا مطرح شود .

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر مالی که معامله شده است مال غیر منقول باشد. دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارد در مورد معاملات تاجر ورشکسته دادگاهی که حکم ورشکستگی را صادر کرده است. می تواند به دادخواست تایید بطلان قرارداد رسیدگی نماید.

اجرا رای :

معاملات شخص محجور یا غیر نافذ است که در صورت رد باطل محسوب می‌شود و یا از ابتدا باطل است. و در هر دو صورت دادگاه معامله را ابطال نمی‌کند و انشای جدیدی در رای خود نمی آورد بلکه تنها بطلان معامله را تایید می‌کند. و در این خصوص نیاز به صدور اجرائیه نیست.

در مواردی که محجور شناخته شدن فرد نیاز به حکم دادگاه دارد مانند: حجر سفیه یا ورشکسته اگر حکم حجر از طرف دادگاه صادر نشده باشد نمی توان شخصی را محجور دانست و در ابتدا بایستی از دادگاه صالح حکم ‌حجر اخذ شود. و دادگاه ابتدای تاریخ حجر را معلوم کند تا بتوان دادخواست تایید بطلان معامله را مطرح نمود.

فردی که ملک خود را تحت هر عنوان به مجنون و صغیر غیر ممیز می‌سپارد به زیان خود اقدام کرده است . و حق ندارد از بابت تلف مال خود مطالبه خسارت کند.

اگر حکم حجر صادر شده باشد استناد به بطلان قرارداد می‌تواند به عنوان دفاعی در مقابل دادخواست اشخاص ثالث مطرح شود. و نیازی به طرح دادخواست مستقل نیست.

بطلان معامله فضولی

سیر تا پیاز بطلان معامله فضولی با وکلای فرنام داد

معامله فضولی چیست؟

ممکن است شخصی اقدام به خرید ملکی نماید بدون اینکه فروشنده مالک ملک باشد. یا از مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد به این معامله در اصطلاح حقوقی معامله فضولی گفته می‌شود.

اگر مالک زمان انعقاد قرارداد حضور داشته باشد ولی سکوت کند. برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح اعلام شود.

بطلان معامله فضولی

اگر مالک اصلی قرارداد را تایید و تنفیذ کند قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند قرارداد باطل است . بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می‌تواند ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین اعلام و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح نماید.

داشتن وکالت فروش

حالت دیگری زمانی است که شخصی وکالت جهت فروش ملکی را داشته باشد. لکن به هر دلیلی وکالتنامه باطل شده است ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه مذکور اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی اقدام به انعقاد قرارداد نموده است .

همچنین در مواردی که وکیل پایه یک دادگستری از حدود و اختیارات اعطا شده در وکالتنامه تجاوز می کند اعمال و اقدامات او فضولی و مشمول همین دعوی می باشد.

بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی وکیل ملکی باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند. در صورت عدم رعایت غبطه موکل از سوی وکیل اقدامات او فضولی محسوب می‌شود.

نکته : اگر فروشنده با علم به اینکه ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد مرتکب جرم فروش مال غیر شده است. از نظر حقوقی معامله فضولی باطل نیست و غیر نافذ است. بنابراین در صورتی که مالک ملک، معامله فضولی را قبول کند معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک معامله را قبول ننماید و اقدام به رد آن کند معامله باطل محسوب می‌شود.

پس از آن که مالک اقدام به رد معامله فضولی کرد. می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم نماید . دادگاه پس از بررسی ما وقع در صورت احراز بطلان حکم به تایید بطلان معامله صادر می کند .

طرفین دعوا

مالک ملک خواهان دعواست و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ملک طرح نماید.

مرجع صالح به رسیدگی

رسیدگی به دعاوی ملکی در مرجع رسیدگی می شود. که ملک در آن حوزه قضایی واقع شده است. باید دادخواستی تحت عنوان تایید بطلان تقدیم شود ، تقاضای ابطال معامله فضولی صحیح نمی باشد.

نحوه اجرا رای

بعد از اینکه مالک معامله را رد کرد آن معامله باطل است بنابراین خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه در خواست می نماید .

معامله فضولی ممکن است نسبت به عین و یا منافع ملک صورت گیرد. بنابراین شخصی که به صورت فضولی و بدون اجازه مالک اقدام به اجاره دادن ملکی می نماید. این معامله هم در صورت رد مالک باطل است.

اگر مالک متوجه انجام معامله فضولی شد. و ملک خود را به شخص دیگری فروخت در واقع به صورت ضمنی معامله فضولی را رد کرده است و معامله فضولی باطل خواهد شد.

فسخ معامله فضولی

مالک الزامی ندارد که فوراً معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک متحمل ضرر شود. می‌تواند معامله را فسخ کند و حق ندارد الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را از دادگاه بخواهد.

نکته : اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند حق اجازه و رد معامله به وراث او می رسد.

در صورتی که ملک خسارت دیده باشد. مالک می‌تواند خریدار را به عنوان متصرف ضامن عین و منفعت طرف دعوای خسارت قرار دهد. و خریدار بی اطلاع از فضولی بودن معمامله نیز به فروشنده فضولی مراجعه می‌کند.

اگر معامله فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد. مالک پس از رد معامله فضولی علاوه بر تایید بطلان بیع می‌بایست ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد.

بطلان قرارداد به جهت رهن

بطلان قرارداد به جهت رهن : چنانچه شخصی ملک خود را در رهن شخص دیگری قرار دهد نمی تواند در ملک تصرفاتی نماید که منافی حق مرتهن (طلبکار) باشد.

در خصوص ضمانت اجرای چنین تخلفی از سوی راهن دو نظر وجود دارد :

  1. نظر اول معتقد است چنین معامله ای غیر نافذ است و در صورت رد مرتهن باطل می‌شود.
  2. سایر محاکم و حقوقدانان بر این باور هستند که تصرفات حقوقی خلاف حق مرتهن باطل است.

به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق اگر مالک نسبت به ملک معامله ای انجام دهد .که با حق مرتهن منافی باشد مرتهن می تواند تایید بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد.

بطلان معامله فضولی بطلان قرارداد به جهت رهن

طرفین دعوا :

مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعواست و دعوا به طرفیت راهن (مالک) یا شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است طرح می شود.

البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوا اقدام نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی

از آنجا که دعوا در خصوص اموال غیر منقول است. دادگاه محل وقوع ملک به دادخواست رسیدگی خواهد نمود.

اجرا رای

از زمانی که مرتهن عقدی که منافی حقوق خود است را رد کند بیع باطل است و تنها برای تایید ابطال آن به دادگاه مراجعه خواهد کرد. رای دادگاه جنبه اعلام می دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست.

وکیل متخصص ملکی : اگر راهن ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد عمل او منافی با حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحاً رهن مازاد گفته می‌شود صحیح است.

البته حق مرتهن اول بر حق مرتهن دوم مقدم است در اینکه فروش عین مرهونه توسط مالک منافی تصرفات مرتهن است یا خیر؟ سه نظر وجود دارد نظر مشهور علمای حقوق این است. که فروش ملک مرهونه منافی حق مرتهن است و معتبر نیست.

دسته دیگر از صاحب نظران بطلان قرارداد به جهت رهن ، بر این اعتقادند که حق مالک نسبت به ملک یک حق عینی است. که با در رهن قرار گرفتن ملک این حق از بین می‌رود و مالک می تواند اقدام به فروش ملک کند.

نکات مهم

  • برخی نیز معتقدند فروش عین مرهونه با قید عبارت با حفظ حقوق مرتهن یا حق بستانکار مقدم مجاز است.
    اگر راهن ملک خود را اجاره دهد. قرارداد اجاره در صورتی صحیح است. که تسلیم آن به مستاجر حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد.
  • در چنین مواردی اگر مستاجر به راهن که موجر نیز هست مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ملک شود. مستأجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن نخواهد داشت.
  • اگر بدهکار سرقفلی ملک را به شخص ثالثی واگذار کند این واگذاری با حق طلب کاری در تعارض می باشد . و قرارداد قابل ابطال است.
  • در قرارداد رهنی علاوه بر محدودیت‌های قانونی محدودیت‌های دیگری برای تصرفات حقوقی راهن در ملک پیش‌بینی شده که ضمانت اجرای نقض این محدودیت ها ممکن است ایجاد حق فسخ برای مرتهن نسبت به تصرفات راهن باشد. و یا بطلان تصرفات حقوقی مرتهن به  عنوان مثال:در حالت عادی عقد وکالت و یا اجاره کوتاه مدت در مورد عین مرهونه منافی حق مرتهن نیست اما ممکن است. در قرارداد رهنی چنین حقی از راهن سلب شده باشد. که در صورت تخلف راهن می تواند از ضمانت اجرای پیش بینی شده در قرارداد رهنی استفاده نماید.

الزام به رفع تصرف عدوانی

الزام به رفع تصرف عدوانی : می خواهیم در این مطلب به این موضوع بپردازیم که دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی چه زمانی قابل طرح است و مبنای حقوقی این الزام چیست ؟ با وکلای فرنام داد همراه باشید…

ممکن است شخصی در یک برهه زمانی ملکی را در تصرف خود داشته باشد. اما شخص دیگری بدون رضایت او و به صورت غیرقانونی ملک را از تصرف وی خارج کند به این حالت تصرف عدوانی می گویند.

در چنین حالتی متصرف سابق می‌تواند اعاده تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح نماید .

دعوای رفع تصرف عدوانی صرفاً در خصوص ملک و اموال غیرمنقول قابل طرح است و اگر شروع تصرف متصرف فعلی با رضایت و اذن متصرف سابق باشد ادامه تصرف شخص متصرف از مصادیق تصرف عدوانی نمی باشد.

تصرف عدوانی هم دارای جنبه حقوقی و هم جنبه کیفری است به عبارت دیگر دعوای تصرف عدوانی هم در دادگاه حقوقی قابل طرح است و هم در دادگاه کیفری با این تفاوت که در دعوای حقوقی تصرف عدوانی صرف تصرف سابق برای ارائه دادخواست کافی است.

الزام به رفع تصرف عدوانی

اما در تصرف عدوانی کیفری شاکی باید حتماً مالک رسمی ملک باشد.

طرفین دعوا

در دعوای الزام به رفع تصرف خواهان متصرف سابق و متصرف فعلی خوانده دعوا است.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی

از آنجا که دعوای رفع تصرف در خصوص غیر منقول است در نتیجه رسیدگی در دادگاه محل وقوع ملک انجام می‌شود .

نحوه اجرای رای

دعوای تصرف عدوانی به محض صدور رای بدوی قابلیت اجرا دارد و تجدید نظر از آن اجرای حکم را به تاخیر نمی اندازد.
بنابراین پس از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی اجراییه صادر و اجرا می شود .

ارکان دعوای تصرف عدوانی

ارکان دعوای تصرف عدوانی عبارتند از:

  1. اثبات تصرف سابق خواهان.
  2. اثبات تصرف فعلی خوانده و غیرقانونی بودن تصرف فعلی.

نکته: در دعوای تصرف عدوانی به موضوع مالکیت رسیدگی نخواهد شد و صرفاً به سابقه تصرف شخص خواهان و عدوانی بودن تصرف خوانده رسیدگی می‌شود .

لازم به ذکر است شخصی که ملک را به نمایندگی از مالک در تصرف داشته. مانند: کارگر ،مباشر و خادم و یا متولی می‌تواند به قائم‌ مقامی مالک اقدام به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی نماید.

همچنین منشاء تصرف سابق خواهان نیز باید مشروع باشد. بنابراین کسی که ملک را غصب کرده است نمی‌تواند علیه متصرف فعلی طرح دعوا کند.

باید توجه داشت،در دعوای تصرف عدوانی لزومی به مالکیت رسمی خواهان بر ملک نیست ولی اگر خواهان سند مالکیت داشته باشد. نیازی به اثبات اینکه قبلاً متصرف ملک بوده است نمی باشد و تصرف سابق وی ملاک است.

نکته : دعوای تصرف عدوانی ممانعت از حق و مزاحمت را اصطلاحاً دعاوی تصرف می نامند.

تفاوت دعوا تصرف عدوانی؛ممانعت از حق و مزاحمت چیست؟

در دعاوی تصرف عدوانی متصرف به صورت کامل ملک را از تصرف متصرف فعلی در می‌آورد. در دعوای ممانعت از حق هرچند خوانده بر ملک تسلط پیدا نکرده است. ولی مانع استفاده شخص از حق انتفاع و یا حق ارتفاق خود می‌شود. و در دعوای مزاحمت خوانده مانع تصرفات متصرف نمی شود بلکه امکان انتفاع کامل وی از ملک را سلب می‌ نماید .

نکته : اگر شخصی نسبت به اصل مالکیت ملک دعوای مطرح کرده باشد. نمی تواند به صورت همزمان دعوای رفع تصرف عدوانی نیز مطرح کند.

همچنین اگر خواهان مالک رسمی ملک باشد و اجرت المثل زمان تصرف خوانده درخواست کند. دادگاه نیز مکلف است که به موضوع اجرت المثل هم رسیدگی نماید.

مدت زمان تصرف

مدت زمان تصرف سابق خواهان باید به گونه ای باشد که عرفاً متصرف محسوب شود ،تشخیص این مدت بر عهده قاضی است.
در قانون آیین دادرسی مدنی سابق این مدت زمان یک سال تعیین شده بود که در حال حاضر برخی از دادگاه‌ها این مدت را مبنای تعیین مدت تصرف قرار می‌دهند. و معتقدند که متصرف سابق زمانی می تواند دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند. که حداقل یک سال ملک در تصرف وی بوده باشد.

البته همانگونه که گفته شد میزان حداقل زمان تصرف سابق بین محاکم اختلافی است.

فرق دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید؟

تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و خلع ید این است که در دعوای رفع تصرف عدوانی صرف تصرف کافی است. اما در دعوای خلع ید خواهان دعوا باید حتما مالک رسمی باشد.

تفـاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک؟

در الزام به رفع تصرف عدوانی ، تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی و تخلیه ملک این است که در تصرف عدوانی ملک بدون رضایت متصرف و به صورت غیرقانونی تصرف شده است. اما در دعوای تخلیه ملک به صورت قانونی و با رضایت مالک و یا متصرف سابق در اختیار متصرف فعلی قرار گرفته است .

تصرف عدوانی در ملک مشاعی

در یک ملک مشاعی که شرکا ملک را در تصرف خود دارند اگر یک شریک بدون اذن شریک دیگر اقدام به تصرف کل ملک کند. مورد از مصادیق تصرف عدوانی است . مثال بارز و متداول تصرف عدوانی در مشاعات، تصرف یکی از مالکان یک ساختمان نسبت به مشترکات ساختمان است.

برای مطالعه مطالب بیشتر میتوانید از دیگر صفحات و مقالات حقوقی قرار گرفته درسایت بازدید نمایید.